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贷款 – 步骤简谈

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和专业能力强的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传,请别见怪)。贷款过程取决于情况需要30-60天,少有的情况会超过60天。贷款有不少步骤,这里简单介绍一下。如果不想了解也没关系,你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,lender不会打电话。

  • 1. 准备材料:按照LO提供的材料准备清单来,材料都不难准备,有问题随时可以问LO。这一步最快有人半小时搞定,因为所有资料都有电子版,并且平时就整理好了。正常的话,花1-2小时focus time应该可以准备好,慢的话可能要1-2天或更长
  • 2. 做loan file与锁定利率:你的LO会用你提供的资料,花时间做你的loan file,这个过程会pull mortgage credit report,并且可能问额外的问题或要额外的材料。
    • 做完loan file会提交给lender,之后如果利率不错即可锁定。一旦利率锁定,不能更改,利率涨跌都没关系了。
    • 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等),也最好避免大额资金转账,保持银行帐户clean和有足够余额
  • 3. 电子签字初始文档:1-3天内Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures,快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate(LE),里面有很多数字。如果需要的话,你的LO会让你明白每一个数字,是的,每一个数字。1003 application也可以快速看一下,里面的数字如果跟LE不一致,以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家,电子签过所以不用管。不同lender的细节Provident Funding
  • 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件
    • 如果appraisal被waive掉,签waiver文件。我这边10套SFH自住房中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver
    • 如果appraisal不能被waive掉,要做appraisal,费用$700-$800左右需要提前支付。投资房appraisal需要加$150左右用来估租金
    • Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy,新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company,可能有$100-$300的费用。有的HOA给力,有的不给力,邮件2天不回就得打电话。更多请参考关于Condo
  • 4.2. Title and Escrow: Title and Escrow公司会联系你,与我合作很多的是一家很好的公司叫Chicago Title,联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) and Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。第一封邮件是系统自动发的,发件人是noreply@title.com,注意查收因为可能会进spam folder。
    • Power of attorney 一般选NO,除非你自己不能签字,需要别人代签
    • 如果你现在lender要求,会让你填payoff authorization,用来拿payoff statement
    • 会发wire instructions,签字后打款用,里面有不少红色字体提醒wire transfer fraud
    • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款;Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES,因为新贷款会取代旧贷款;Have your entered into a forbearance…? 一般填NO,因为我的客户财务状况都不错,不存在这种少见的情况
  • 5. 审核批准:
    1. 审核贷款的人的叫underwriter,中间可能找你要更多文档: 新的paystubs,bank statements,mortgage statement;解释credit report里的credit inquiries;HELOC subordination agreement;解释大额存款;需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款,进入CTC (Cleared to Close)。
    2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD),这个文档跟之前看到的Loan Estimate很像,建议仔细看,有问题尽快告诉LO让lender修改。同时可参考解读payoff amount。如果产权人配偶不是贷款人,需要配偶手签签字页后扫描发给lender。
      不同lender的细节Provident Funding
  • 6. 签字和打款给escrow company
    • escrow会打电话约签字,快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字,也可以让escrow派人上门(打电话的人会说收费$95,但大部分情况下已经包括在escrow fee里)。在车库门口或后院签字,戴口罩保持距离,比较安全。escrow会发邮件确认appointment,里面会提到escrow会另外发邮件要打多少钱等等,有问题可以回那封邮件
    • 已结婚并且夫妻都在产权上,需要都在场签字
    • 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding,需要带绿卡 或 I-797 with current visa
    • 建议签字前把Closing Disclosure上的数字都看一遍,避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字,解读payoff amount。负责帮忙签字的人是notary,对你的贷款细节并不了解
    • 签完字后尽快按wire instructions做wire transfer,或者提前准备Cashier’s check在签字时给escrow公司,注意需要用之前提交过的银行帐户,否则会导致不必要的麻烦。wire transfer一般10分钟就可以在网上完成(但有些网上银行譬如Discover Bank麻烦一些,最好提前准备)
    • 如果已经付了房产税,但closing时在prepaids里交了6个月,escrow公司会退给你
    • 签字后旧lender的自动还款大部分情况下可以取消,最好跟LO确认一下
  • 7. 签字后Funding及后续
    • lender会做funding review,可能会有新的conditions,譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利,wire transfer的银行不是之前提交的,master insurance policy需要更新等等
    • Funding review通过后就正式funding,escrow公司会负责disburse funds给各方包括payoff前lender,并在country record,之后贷款正式结束
    • 前一个lender/bank的贷款并不会马上清零,不同的lender处理所需时间不一样
    • 前一个lender/bank会把escrow account里的钱退给你,如果一个月内没收到check,建议打电话问
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty因为lender会亏损
  • 8. 新lender
    • 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付,譬如说10月close,11月不用付月供, 12/1付第一次月供。
    • Lender很有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac,这在美国是正常做法,loan servicing(就是交月供的地方)也可能会转到其它公司。
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty因为lender会亏损

上面说的是简化流程,在后台有很多事要做和可能发生的异常情况要处理,你的LO,lender,title&escrow company等公司会处理。同时请理解lender, title&escrow, appraisal等公司的不少事情都不在Loan Officer控制范围内,但不管什么情况,LO都会尽量帮你。这整个过程中,给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company,任何其它联系你贷款的人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动,导致refinance比以前慢。另外每家lender不一样,利率好业务量大的会更慢。One American从lock rate那天到签字,绝大部情况要45-60天。有多套房子或其它复杂情况时间时间会更长(甚至有3个月的)。Quicken Loans 绝大部分情况下30-40天。Provident Funding 绝大部分情况45天内。

贷款 – FAQ

Q: No cost refinance到底指什么?
A: 我说的no cost refinance是指 1. 不用花钱买点 no points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C),也就说不用付各种fees (origination charge, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q: Escrow company与escrow account有什么关系?
A: 它们都有escrow这个词,但完全不是一回事。Escrow company是负责close贷款transaction的大家都信任的第三方独立的公司,所有的钱都汇到他们的帐户,然后从他们的帐户出来,产权更新title recording也是他们在county那里做。Escrow account是在lender那边用来交property tax and insurance的完全属于贷款人的帐户。

贷款 – 解读 payoff amount

做refinance快close前有一个很重要的文档叫closing disclosure,Page 3会提到给旧lender payoff amount,这个数字让很多人疑惑,因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样,这个很正常。

Payoff amount是从旧lender给的一个official payoff statement里来的,算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子:假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k,1/15/2021你要pay off你的贷款,payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多,很有可能是在12/2020就拿了payoff statement,1/1/2020你又付了一次payment,这个非常common。一般两种办法解决
#1 按payoff amount来,旧的lender会退钱寄check给你,他们不会多收你的也不会少收
#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见,那为什么不总是按#2来呢?因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢,要5个business days,少有的情况要更长

贷款- lender – Provident Funding

每个lender都有自己独特的地方,这些说说Provident Funding (PF)的情况

1. 贷款提交后,lender会发邮件,注册后电子签一些文档,同时上传之前给Loan Officer的文件。注意下面这个表,对绝大部分房子来说填No

2. 贷款批准过程中会有一些conditions,需要上传相应的文件

3. 贷款完全批准后,PF会准备Closing Disclosure,borrower在网上签一下即可。如果有no borrowering配偶,需要打印最后一页签字页(如下),手工签字,签字日期写网上签字那天,然后扫描发给LO

4. 签字时如果不是公民,需要带绿卡 或 I-797 with current visa

5. 签字后PF开始做funding review,这个阶段开始做VOE (verification of employment),需要Manager/HR的email or phone number,在COVID期间他们不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net等,因为这些网站的信息一个月更新一次。如果manager / HR不available,他们有时也可以用同事的email

贷款 – 说说Condo

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些,主要是要找HOA company拿HOA questionnaire和Master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA,2天不回复就follow up。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题,譬如说HOA控制权在谁手里等,lender用它来审核是否能够批准贷款,譬如说不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样,很多HOA就外包给了一个叫Homewise的网站,在上面order需要收费,上面有通用模板,但各家lender总是要求自己的模板,大部分情况收费$200-$300。有少量小一些的HOA会自己填并且免费。拿这个questionnaire需要时间,可能一二周,必要的情况可以花钱rush

Master Insurance就是给整个小区的保险,很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载,也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项需要在贷款close前付费,需要把收费的receipt/invoice(登录homewise网站即可下载)发给你的loan officer,到时这两项费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing说明你已经付过了,不用再付

贷款 – 关于信用分

信用分是一个很大的话题,先简单聊聊,之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分,主要由三大机构提供,分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score,经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款,会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+,结果mortgage score中间分不到700的情况,这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull,大家会关心对分数影响有多大?有人说影响不大,有人说会影响几十分。实际上,对一个信用分数好(740+)的人来说,贷款的hard pull影响比较小,大部分情况只影响几分,并且是一次性的。如果做完贷款后,分数大幅波动,大概率有别的因素,譬如申请信用卡 ,或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子,我做完贷款几个月后分数降了近40分,我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分,信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款,一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分?

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance,同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题,消费完后及时还就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉,有些银行喜欢关卡,譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构,导致损失几十分,恢复还比较慢,很可惜

贷款 – 要闻及利率变化

12/11/2020

好消息。conforming loan limit已经从2020年的$510,400涨到2021年$548,250,high balance loan limit从$741,750涨到$776,250 (King, Snohomish and Pierce)。这意味着一部分high balance loan成为conforming loan,一部分jumbo loan成为high balance loan,利率可能会更好。不少lender本周末开始接受新的贷款额度。过去几个月一些朋友不得不多还款来争取更好的利率,现在可能不用了

贷款 – 常见lenders

我之所以能够拿到很好的利率,主要原因是跟不少wholesale lenders打交道,然后在其中选最好最合适的。不同的lenders特点不一样,现在我把常用的几家lender简单比较一下,供大家参考。跟设计软件系统没有perfect design一样,贷款没有perfect lender,需要根据情况来做trade-offs,适合你朋友的lender不一定适合你,即使同一样lender,不同时期也会不一样。

One American Mortgage

Pros: 利率好。相当宽松一些,1M以下的自住房拿appraisal waiver概率比较大;有free lock extension,有异常情况退出没有penalty

Cons: 慢,W2和只有一套自住房的情况要45-60天,其它情况3-4月的都有。由于慢和COVID的原因,要文件(paystub, bank statement等)的次数会多一些

Quicken Loans / Rocket Mortgage

Pros: 在美国排名前三的一个lender,原名Quicken Loans,2020上市时改名为Rocket Mortgage,内部系统和流程做得比较好,大部分情况30-40天close。

Cons: 利率有时一般,有时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快

Provident Funding

这是一家不错但也比较挑剔的lender,审核比较严格,有很多自家规定,主要适合相对简单一些的情况

Pros: 利率好。Close时间比较稳定,一般45天内。给borrowers的portal不错,告诉贷款人进展和TODO List,borrower可以直接提交文件给lender,这样会快一些

Cons: 审核比较严格并且有不少独特的规定。由于多种原因,很多时候要做appraisal。lock利率后中途退出有penalty $500 (找loan officer要但最后来自borrowers)。如果45天不能close(比较少见),延期要收费。有一些时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快。中途退出成本是$800+ appraisal fee 加上 $500 penalty

贷款 – 询价篇

美国贷款利率现在处于近50年来历史低位,而且反常的是15yr/30yr fixed利率比ARM低(jumbo除外),从而触发一波波澜壮阔的refinance潮。做refinance首先涉及到一个询价的问题,今天分享一些有用信息。

首先,每个人的情况都不一样(e.g. 房产估值,贷款额,信用分,收入,自住还是投资,是否cashout,是否买点或出closing cost等),每天的利率也不一样,你能拿到的利率跟你的朋友、同事和邻居可能都不一样,所以不要跟别人做过多比较。

其次,如果工作和生活很忙,没有太多时间研究和比价,那就找一二位你信得过的loan officer来问一下,或找现银行/lender和一位你信得过的loan officer。也许拿到的不是市场最低,但仍然会是不错的deal。其实即使你花很多时间研究和比价,也不一定拿到最低。

如果你有足够时间和精力来比价,可以多找几家来估。我在熟谙多个行业后,经常说一句话:隔行如隔山,you don’t know what you don’t know。即使你在IT行业是partneer engineer/mgr,在另一个行业可能不如entry level engineer。我知道一些朋友花了大量时间做研究,但仍然不了解一些基本信息。下面分享几点有用信息。

  1. 每天利率不一样,每天可能变化多次,在不同的时间比价可能不准确。譬如说在一家好的broker估价的那天正好利率一般,但在另一家一般的broker那估的那天利率正好比较好,你可能觉得第二家更好但其实不一定。所以为了公平准确起见,最好在同一天同一时间段拿多个估价。
  2. 估价需要好几个参数,不需要个人资料(工资单,w-2, SSN等),也不需要pull credit。有的公司或个人可能找你要不少资料,然后直接hard pull你的credit,这种做法有想锁定客户的嫌疑。我不这么做,quote时不要个人资料,也不pull credit,并且给客户足够时间shop around。
  3. 建议找信得过靠谱的人,找信得过靠谱的人,找信得过靠谱的人。由于接触的人多,我知道很多找不认识的人做贷款利益受损/体验不好/没有peace of mind的实际例子。麻烦的是隔行如隔山,有hidden fees或者别人给你不真实的信息你可能都不知道。对不认识的人来说,如果没做好,损失一个不认识的客户没什么,反正现在做贷款的人多。而且很多人没有做长期business的mindset,能做一单就做一单。也有不少人是给银行打工的,没做好也没什么。所以为了低0.125%的利率或低一些cost找不认识或不确定靠谱不靠谱的人,没有peace of mind,没有人帮你回答和解决问题,不一定值得。贷款利率锁定后还有很多工作要做,后面的服务很重要。选做贷款的人要看哪家信得过,哪家更放心、更省心,哪家能够给你提供更多的value,哪家愿意为你争取最大利益,哪家能用帮你搞定unexpected situation,哪家你将来还会用到。
  4. IT圏朋友特别喜欢网上估价,但在网上询价要特别注意一些“坑”
    1. 估价本身其实是不需要名字,邮件,电话的,也不需要pull credit。如果你提供了个人信息,之后收到多个骚扰电话不要奇怪
    2. 网上可能用很低的利率来“吸引人”(引人上勾),譬如说15yr fixed 1.875%,但实际上有不少cost。有些时候一听就知道是too good to be true
    3. 网上可能用好一丁点的利率吸引人,譬如你找broker拿到的是15yr fixed 2.5% no cost,网上可能给2.49% no cost
    4. 网上可能会说$1 lender fee,利率也不错。当你开始做的时候,他们会说还有一笔third party fees
    5. 网上利率不错,但你不知道最后给你做的人到底是谁,人品如何,是否会给你争取最大利益;能力如何,能不能搞定你的贷款,碰到unexpected情况怎么办等等;服务如何,是否快速反应,是否沟通顺畅等等。我好几年前在zillow mortgage上找过一家利率最低的做贷款,最后拿到的不是网上给的估价,他给的原因在我成为专业人士后才知道他骗了我,但我当时没有能力判断。
  5. 贷款可能有多个选项供选择:是否买点,是否付一些closing cost,是否cashout,是否把cost做进贷款里,是否要escrow account,15年还是30年,是否等ARM到期等等,很多问题的回答需要足够了解你的个人情况和做专业的分析,不是一个简单的no cost option就能cover,也不是一般水平的人能做得好的。
  6. 不要不好意思找你认识信得过的朋友询价,千万不要有询价就要找他/她的压力。一位好的broker,会很乐意提供询价和有用信息,不管做不做这一单。如果他/她介意,那大概率不是一位好的broker,不找也没关系。找认识信得过的人的好处是你可以得到真正实在的信息(不至于被欺骗),可以得到更多的attention,会为你争取最大利益,沟通更好,总的来说会提供更好的服务。
  7. 关于寄到家里的贷款广告:基本上可以扔掉,原因就是之前提到的,#1 利率每天变化,有时变化还很大,从寄信到收到到你打电话过去好多天过去了,他们不可能总是能提供他们说的,上面一定有不少fine prints. #2 打这种广告的人会用很低的利率拉你上勾,这基本上是唯一他们能提供的诱饵 #3 你对做广告的公司或人估计完全不熟,他们也不了解你 #4 打广告的人其实是发给很多人,只要有一小部分人上勾就可以 #5 你有可能用了一些”免费”的credit score monitoring service,你的信息被卖掉了
  8. 一旦选一家开始做了,特别是锁定利率后,最好不要随意退出。细节可参考我的另一篇blog:贷款 – refinance利率锁定后退出?