贷款 – 询价篇

美国贷款利率由于多种原因现在处于近50年来历史低位,而且反常的是15yr/30yr fixed利率比ARM低(jumbo除外),从而触发一波波澜壮阔的refinance潮。做refinance首先涉及到一个询价的问题,今天分享一下这方面的经验。首先,每个人的情况都不一样(e.g. 房产估值,贷款额,信用分,收入,自住还是投资,是否cashout,是否买点或出closing cost等),每天的利率也不一样,你能拿到的利率跟你的朋友、同事和邻居可能都不一样,所以不要跟别人做过多比较。

如果工作和生活很忙,没有太多时间研究和比价,那就找一二位你信得过的loan officer来问一下,或找现银行/lender和一位你信得过的loan officer。也许拿到的不是市场最低,但仍然会是不错的deal。其实即使你花很多时间研究和比价,也不一定拿到最低。

如果你有足够时间、精力和兴趣来比价,可以多找几家来估,自己也研究一下适合自己情况的选项。但我在熟谙多个行业之后,经常说一句话,隔行如隔山,you don’t know what you don’t know。即使你在IT行业是partneer engineer/mgr,在另一个行业可能是entry level engineer。我知道一部分人花了大量时间研究比较,但是一些很基本的信息仍然不太了解。下面我分享一些有用信息供参考 (注意这里说的主要针对conforming/high balance loans,大额jumbo loans请直接联系大银行)。

  1. 因为每天利率不一样,每天可能变化多次,在不同的时间比价可能不准确。譬如说在一家好的broker估价的那天正好利率一般,但在另一家一般的broker那估的那天利率正好比较好,你可能觉得第二家更好但其实不一定。所以为了公平准确起见,最好在同一天同一时间段拿多个估价,因为上午下午可能也不一样。
  2. 估价需要好几个参数,不需要递交个人资料(工资单,w-2, SSN等),也不需要pull credit。有的公司或个人可能找你要不少资料,然后直接就pull你的credit,这种做法有想锁定客户的嫌疑。我从来不会这么做,quote时不要个人资料,也不pull credit,并且给客户足够时间shop around。不过,被pull了credit也不用太担心,30天内为了贷款pull的多次credit会被算为一次pull,对credit score的影响并不大,特别是在你信用分比较好的情况下。
  3. 建议找信得过靠谱的人,建议找信得过靠谱的人,建议找信得过靠谱的人。由于接触的人多,我知道很多找不认识的人做贷款利益受损/体验不好/没有peace of mind的实际例子。麻烦的地方是隔行如隔山,利益受损或者别人给你不真实的信息你可能都不知道。对不认识的人来说,如果没做好,损失一个不认识的客户没什么,反正现在做贷款的人多。而且很多人没有做长期business的mindset,能做一单就做一单。也有不少人是给银行打工的,没做好也没什么。所以为了低0.125%的利率或低一些cost找不认识或不确定靠谱不靠谱的人,没有peace of mind,没有人帮你回答和解决问题,不一定值得。贷款利率锁定后还有很多工作要做,后面的服务很重要。选做贷款的人要看哪家信得过,哪家更放心、更省心,哪家能够给你提供更多的value,哪家愿意为你争取最大利益,哪家能用帮你搞定unexpected situation,哪家你将来还会用到。
  4. IT圏朋友特别喜欢网上估价,方便而且不用跟人沟通,但在网上询价要特别注意一些“坑”
    1. 估价本身其实是不需要名字,邮件,电话的,更不需要pull credit。如果你提供了个人信息,之后收到多个骚扰电话不要奇怪
    2. 网上可能用很低的利率来“吸引人”(引人上勾),譬如说15yr fixed 2.125%,但实际上后面有不少cost。有些时候一听就知道是too good to be true
    3. 网上可能用好一丁点的利率吸引人,譬如你找broker拿到的是15yr fixed 2.5% no cost,网上可能给2.49% no cost
    4. 网上可能会说$1 lender fee,利率也不错。当你开始做的时候,他们会说还有一笔third party fees
    5. 在网上看到不错的利率,但有时你不知道最后给你做的人到底是谁,人品如何,是否会给你争取最大利益;能力如何,能不能搞定你的贷款,碰到unexpected情况怎么办等等;服务如何,是否快速反应,是否沟通顺畅等等。我好几年前在zillow mortgage上找过一家利率最低的做贷款,最后拿到的不是网上给的估价,他给的原因在我成为专业人士后才知道他骗了我,但我当时没有能力判断。
  5. 贷款可能有多个选项供选择:是否买点,是否付一些closing cost,是否cashout,是否把cost做进贷款里,是否要escrow account,15年还是30年,是否等ARM到期等等,很多问题的回答需要足够了解你的个人情况和做专业的分析,不是一个简单的no cost option就能cover的,也不是一般水平的人能做得好的。
  6. 不要不好意思去找你认识信得过的朋友询价,千万不要有询价就要找他/她的压力。一位好的broker,会很乐意提供询价和有用信息,不管做不做这一单。如果他/她介意,那大概率不是一位好的broker,不找也没关系。找认识信得过的人的好处是你可以得到真正实在的信息(不至于被欺骗),可以得到更多的attention,会为你争取最大利益,沟通更好,总的来说会提供更好的服务。
  7. 关于寄到家里的贷款广告:基本上可以扔掉,原因就是之前提到的,#1 利率每天变化,有时变化还很大,从寄信到收到到你打电话过去好多天过去了,他们不可能总是能提供他们说的,上面一定有不少fine prints. #2 打这种广告的人会用很低的利率拉你上勾,这基本上是唯一他们能提供的诱饵 #3 你对做广告的公司或人估计完全不熟,他们也不了解你 #4 打广告的人其实是发给很多人,只要有一小部分人上勾就可以 #5 你有可能用了一些”免费”的credit score monitoring service,你的信息被卖掉了
  8. 一旦选一家开始做了,特别是锁定利率后,最好不要随意退出。细节可参考我的另一篇blog:贷款 – refinance利率锁定后退出?

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