贷款 – 步骤简谈

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和有能力的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传,请别见怪)。贷款过程取决于情况30-60天,特别复杂的情况超过60天的也有。整个过程有不少步骤,这里简单介绍一下,帮助了解全过程。如果不想了解也没关系,你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。

  • 1. 准备材料:按照LO提供的材料准备清单来,这一步最快有人半小时搞定,因为所有资料都有电子版,并且平时就整理好了。正常的话,花1-2小时focus time应该就可以搞定。慢的话可能要1-2天或更长。
  • 2. 你的LO会用你提供的资料,花时间做你的loan file,这个过程中要pull credit report,并且可能问你额外问题。在我这里不用自己填贷款申请表,自己填经常不知道怎么填或很容易填错。做完loan file LO会提交给lender,之后如果利率在你预期内即可锁定,如果不在可以耐心等。一旦利率锁定,不能更改,利率涨跌都没关系了
  • 3. 1-3天内Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures,快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate (LE),里面有很多数字。如果需要的话,你的LO会解释清楚每一个数字,是的,每一个数字。1003 application也可以快速看一下,里面的数字如果跟LE不一致,以LE为准。另外,lender可能会寄这些文档的hard copy到你家,电子签过所以不用管
  • 4. Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件,并不是都要
    1. 如果appraisal被waived,签waiver文件。我这边10套房子中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver,所以拿到waiver是大概率事件。
    2. 如果appraisal不能被waive掉,就要做appraisal,可能要$700左右费用需要先付。投资房appraisal需要加$150左右,因为需要估租金
    3. 新的paystubs,bank statements,mortgage statement等
    4. 找前一家lender拿payoff statement可能需要签authorization,First Tech需要手签的文档
    5. Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy,新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company,可能有$200左右的费用。有的HOA给力,有的不给力。邮件2天不回就得打电话。
  • 5. 与时同时,Title and Escrow公司会联系你,与我合作很多的是Chicago Title,联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com) and Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com)。第一封邮件是系统自动发的,发件人是noreply@title.com,注意查收因为可能会进spam folder
    • 填payoff authorization,escrow公司会找你现在lender拿payoff statement
    • 给你发wire transfer instructions,里面有不少红色字体说明提醒wire transfer fraud
    • 填questionnaire: Lender Name and Loan Account Number填你现在的loan信息;Pay Off Loan As Part of Closing 在Refinance时要填YES,因为新贷款会取代旧贷款;Have your entered into a forbearance…一般填NO,因为找我的客户财务状况都不错,不存在这种少见的情况
  • 6. 审核批准: 审核贷款的人的叫underwriter,中间可能找你要更多文档(e.g.解释credit report里的credit inquiries,解释大额转账),需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款,进入CTC (Cleared to Close)。之后会准备你的Initial Closing Disclosure(CD),这个文档跟之前看到的Loan Estimate很像,建议仔细看,有问题尽快告诉LO让lender会修改。
  • 7. 签字和wire transfer:escrow会打电话约签字。可以去escrow office签字,也可以让escrow派人上门(optional service $99),在车库门口或后院签字,戴口罩保持距离,比较安全。已经结婚的,一般夫妻都需要在场。签完字后尽快按wire instructions做wire transfer。这一步如果从来没做过,建议签字前就把escrow银行账户加进去
  • 8. 签字后几天内escrow会负责disburse funds。如果你多付了,escrow会寄check给你。前一个lender也会把多付部分退给你。另外,在前一个lender那边的escrow account里的钱也会退给你,但可能要一个月或更长,如果一个月内没收到,建议打电话问前lender。
  • 9. 新的mortgage company寄mail给你setup account,这步需要时间一个月内都正常,close之后的那个月的mortgage payment不用付。Lender有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae and Freddie Mac,在美国这是正常操作,loan servicing(就是交月供)也可能会转到其它公司

上面说的是简化的流程,有些cases会更加复杂。另外在后台有很多事要做,有时会非常繁琐,但你的LO与其它专业人士会搞定。

这整个过程中,给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company,任何其它联系你贷款的人都跟本次贷款无关。Whenever in doubt,请联系你的LO。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动,每个lender不一样,利率好业务量大的会更慢一些。One American从lock rate那天开始算,要45-60天才能close。复杂情况时间可能更长,譬如有多套房产,复杂一点的Condo,用了living trust,cash-out refinance, self-employed,borrower不能快速回复lender等等。Quicken Loans和Provident Funding要30-45天。

后记

贷款结束后新的Lender会给你发mail,告诉你servicing你的loan的公司和网站,直接去网站上注册即可,不用寄check。Lender一般不会专门自己做一个收贷款的网站,而是把servicing交给了第三方专门做servicing的公司。另外,贷款很可能会卖给房利美与房地美Fannie Mae/Freddie Mac(这是大部分贷款的归宿),他们会把loan servicing给多家公司,美国贷款行业是这么运作的,顺其自然即可。下面是一些可能的loan servicing公司和网站,用起来都很方便。一般第一个月晚交没有late fee。

Dovenmuehle Mortgage – https://dmi.yourmortgageonline.com/

One American – https://oneamericanmortgage.myloancare.com

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