贷款 – 步骤简谈

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和有能力的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传,请别见怪)。贷款过程取决于情况需要30-60天,比较少有的情况会超过60天的。整个过程有不少步骤,这里简单介绍一下,帮助了解全过程。如果不想了解也没关系,你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,lender不会打电话。

  • 1. 准备材料:按照LO提供的材料准备清单来,这一步最快有人半小时搞定,因为所有资料都有电子版,并且平时就整理好了。正常的话,花1-2小时focus time应该就可以搞定。慢的话可能要1-2天或更长。
  • 2. 做loan file与锁定利率:你的LO会用你提供的资料,花时间做你的loan file,这个过程中要pull credit report,并且可能问你额外的问题。在我这里不用自己填贷款申请表,自己填经常不知道怎么填或很容易填错
    • 做完loan file会提交给lender,之后如果利率在你预期内即可锁定,如果不在可以耐心等。一旦利率锁定,不能更改,利率涨跌都没关系了。
    • 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等),也最好避免大额资金转账,保持银行帐户clean和有足够余额
  • 3. 电子签字初始文档:1-3天内Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures,快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate (LE),里面有很多数字。如果需要的话,你的LO会让你明白每一个数字,是的,每一个数字。1003 application也可以快速看一下,里面的数字如果跟LE不一致,以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家,电子签过所以不用管
  • 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件,并不是都要
    • 如果appraisal被waived,签waiver文件。我这边10套房子中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver,所以拿到waiver是大概率事件。
    • 如果appraisal不能被waive掉,就要做appraisal,可能要$700左右费用需要先付。投资房appraisal需要加$150左右,因为需要估租金
    • 找前一家lender拿payoff statement可能需要签authorization
    • Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy,新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company,可能有$100-$300的费用。有的HOA给力,有的不给力。邮件2天不回就得打电话。
  • 4.2. Title and Escrow: Title and Escrow公司会联系你,与我合作很多的是一家很好的公司叫Chicago Title,联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) and Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。第一封邮件是系统自动发的,发件人是noreply@title.com,注意查收因为可能会进spam folder。
    • 会让你填payoff authorization,escrow公司会找你现在lender拿payoff statement
    • 给你发wire instructions,里面有不少红色字体提醒wire transfer fraud
    • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款;Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES,因为新贷款会取代旧贷款;Have your entered into a forbearance…? 一般填NO,因为我的客户财务状况都不错,不存在这种少见的情况
  • 5. 审核批准:
    1. 审核贷款的人的叫underwriter,中间可能找你要更多文档: 新的paystubs,bank statements,mortgage statement;解释credit report里的credit inquiries;HELOC subordination agreement;解释大额存款;需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款,进入CTC (Cleared to Close)。
    2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD),这个文档跟之前看到的Loan Estimate很像,建议仔细看,有问题尽快告诉LO让lender修改。CD需要产权人配偶手签后扫描发给lender
  • 6. 签字和打款给escrow
    • escrow会打电话约签字,快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字,也可以让escrow派人上门(escrow电话时会说收费$95,但大部分情况下已经包括在escrow fee里)。在车库门口或后院签字,戴口罩保持距离,比较安全。打电话的人对贷款的人信息了解不多,escrow会发邮件确认appointment,里面会提到escrow会另外发邮件要打多少钱等等,有问题可以回那封邮件
    • 已结婚并且夫妻都在产权上,需要都在场签字
    • 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding,需要带绿卡 或 I-797 with current visa
    • 建议签字前把Closing Disclosure上的数字都看一遍,避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字
    • 签完字后尽快按wire instructions做wire transfer,或者提前准备Cashier’s check在签字时给escrow公司,注意需要用之前提交过的银行帐户,否则会导致不必要的麻烦。wire transfer一般10分钟就可以在网上完成(但有些网上银行譬如Discover Bank麻烦一些最好提前准备)
    • 如果已经付了房产税,但closing时在prepaids里交了6个月,escrow公司会退给你
  • 7. 签字后Funding
    • 有些lender会做funding review,可能会有新的conditions,譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利,wire transfer的银行不是之前提交的,master insurance policy需要更新等等。lender也会找escrow company要不少材料
    • Funding review通过后就正式funding,escrow公司会负责disburse funds给各方并在country record,之后贷款正式结束。
    • 前一个lender那边的escrow account里的钱会退给你,如果一个月内没收到check,建议打电话问前lender。
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty因为lender会亏损
  • 8. 新lender
    • 新lender会寄mail给你(这步一个月内寄到都正常,注意查收mail),有的lender譬如Rocket Mortgage/Quicken Loans会发电子邮件),拿到信后在网上setup account和设置自动还款。如果mail没收到或者弄丢了,建议在网上找客服电话打过去。一些lender用的网站 Dovenmuehle Mortgage – https://dmi.yourmortgageonline.com/ and One American – https://oneamericanmortgage.myloancare.com
    • 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付,譬如说10月close,11月不用付月供, 12/1付第一次月供。
    • Lender有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac,这在美国很常见,loan servicing(就是交月供的地方)也可能会转到其它公司。

上面说的是简化流程,在后台有很多事要做和可能发生的异常情况要处理,你的LO,lender,title&esrow company等公司会处理,请理解lender, title&escrow等公司不少事情都不在Loan Officer控制范围内。这整个过程中,给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company,任何其它联系你贷款的人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动,导致refinance比以前慢。另外每家lender不一样,利率好业务量大的会更慢。One American从lock rate那天到签字,绝大部情况要45-60天。有多套房子或其它复杂情况时间时间会更长(甚至有3个月的)。Quicken Loans 绝大部分情况下30-40天。Provident Funding 绝大部分情况45天内。

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