贷款 – For Real Estate Brokers

我很幸运做了很多贷款并且在很多客户中赢得了靠谱、利率好以及工作高效的reputation,这里想分享一些tips给跟我合作的房产专业人士来帮助顺利close deals。

Mutual前

  1. 尽早让客户准备pre-approval letter,这样可以确定看什么价位的房子,并且跟我沟通看有没有risk,如果有怎么处理。同时建议客户开始准备贷款材料,一旦mutual可以马上开始做。注意:condo/townhouse的HOA可能会减少pre-approval里的贷款额度
  2. 让客户准备好首付:需要有两个月clean的bank statements. 首付最好尽早到位集中在一个帐户,该卖股票的找好时机卖,需要从国内转钱的尽快,跟别人换钱多次要特别注意,有可能这部分钱不能用,甚至整个帐户的钱都不能用。大额转账需要来源清楚。有些公司的401K可以取5万出来做首付。自住房首付最低可到3%-5%
  3. 让客户注意提高保养信用分
  4. 如果有工作变动或其它变化,让客户及时跟loan officer沟通
  5. 写Offer时closing date写 date or sooner,这样如果提前close不用addendum。大部分情况下30天close,condo建议加5天做缓冲。如果waive financing contingency注意风险,因为没人能担保一定能贷到款,即使客户条件非常好,只能calculate risks。Condo如果waive financing有更高的risk,因为Fannie Mae/Freddie Mac对condo有不少要求
  6. 现在西雅图很多房子需要抢,这里简单介绍一下抢房
  7. New condo建议找builder推荐的lender

Mutual后

  1. 让buyer尽快提交材料包括 PSA / contract开始贷款过程
  2. 找listing agent要escrow company联系方式(名字、电话、邮箱和地址)发给loan officer
  3. 提醒buyer购买房屋保险,effective date就说closing date, premium paid at closing
  4. 尽快提交Form 40给closing gent。如果有credit给buyer,同时发给loan officer,注明credit可以用来cover closing costs。如果credit超过lender允许的closing costs,closing agent / escrow会把多余的给你的公司,你的公司再给buyer,会有一点点B&O tax (1.x%)。中介直接把钱给buyer是不合法的
  5. Condo要麻烦一些:尽快找listing agent拿HOA company联系方式(名字、电话和邮箱)和master insurance给loan officer
  6. 贷款过程中可以找loan officer询问状态包括问appraisal。如果loan officer反应escrow company不给力,建议联系listing agent帮忙催
  7. 一旦贷款完全批准CTC (cleared to close),可以看看signing date和closing date (funding date)看没有没问题,能不能提前close
  8. 其它各种问题都可以问loan officer:譬如buyer签字时在外地怎么办,换工作了怎么办
  9. 注意有不少事情不在loan officer控制范围内:closing agent是否给力,appraisal company有多快、估值多少,HOA company速度等

最后一步是lender打款、escrow company做recording,recording收到receipt即可帮buyer拿钥匙交房!恭喜又帮助了一位客户!

常见问题1:我可以waive financing contingency么?
今年是西雅图最近10多年来抢房最厉害的一年,以前没有这么高比例的waive financing,所以这个问题经常会被问到。贷款最终能否通过是在提交贷款后由lender的underwriter决定的,所以没人能保打保票说一定会过(这么说的人要注意是否靠谱),但是可以根据收入、信用、资产债务等来评估通过的概率,然后由Buyer决定要不要waive financing。我自己做过很多买房贷款,目前还没发生做不下来的,希望不要发生。但听说在别的地方有一位buyer有几次late payments导致最后没有通过。Waive financing意味着如果贷款不能通过最后会损失earnest money,可以衡量一下风险做informed decision。

常见问题2:多少天可以close?
SFH大部分情况下可以30天close,复杂的情况或者担心有delay可以适当加几天,一般不用超过35天。Condo最好35天。其它情况请咨询loan officer