房产 – 抢房

2021年西雅图地区房市火爆程度在全美位居前列,好的房子抢破头,为了拿到房子,买家通常会waive很多东西并且增加一些对卖家有利的内容,这里简单介绍一下算是科普(申明:不构成legal advice不承担任何责任).

  1. Inspection Contingency (NWMLS Form 35)
    能做inspection的情况最好是做。如果卖家提供了inspection report,或者自己请人做了pre-inspection,觉得没大问题可以waive。新房有warranty以及county会有一些inspections,一般也可以考虑waive
  2. Financing Contingency (NWMLS Form 22A)
    这就是传说中的cash offer,waive后仍然可以贷款。这一条如果waive但贷款贷不下来的话,会损失Earnest Money,没有lender会保证贷款能够通过,决定权在underwriter那
  3. Waiver of Low Appraisal Protection (NWMLS Form 22A or 22AA)
    银行/lender会做appraisal,出高价抢房容易出现估值有比买价低的情况,这个时候不waive这一条的话是可以跟卖家讨价还价的,否则只能多出首付把差价填上
  4. Title Contingency (NWMLS Form 22T)
    产权一般没问题,即使不waive,卖家也不会觉得waive了这一条的offer好多少
  5. Information Verification Period Contingency (Form 21, 25 or 28, General Term (w))
    就是用来核实卖家或listing firm提供的信息,如果有materially inaccurate information可以全身退出,譬如说房间数不对等等。这一条在下offer前就可以做,一般都waive了
  6. Seller Disclosure Statement (NWMLS Form 17)
    卖家的disclosure,正常情况对里面内容不满意可以全身退出,现在一般也waive了
  7. Conversion of Earnest Money to Nonrefundable Deposit
    这一条就是在Mutual后直接把earnest money给卖家,不管最后能不能成交
  8. Homeowners Association Review Period (NWMLS Form 22D, Paragraph 8)
    如果小区有HOA,可以review HOA的各种条款,不满意可以退出,但这一条一般也waive了

有时还有一些其它条款,譬如说close后免费给卖家住一段时间等。现在是卖方市场,对买家很不友好,最后能拿到好房子的offer都很aggressive.