Q: No cost refinance到底指什么？
A: 我说的no cost refinance是指 1. 不用花钱买点 no points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C)，也就说不用付各种fees (origination charge, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q: Escrow company与escrow account有什么关系？
A: 它们都有escrow这个词，但完全不是一回事。Escrow company是负责close贷款transaction的大家都信任的第三方独立的公司，所有的钱都汇到他们的帐户，然后从他们的帐户出来，产权更新title recording也是他们在county那里做。Escrow account是在lender那边用来交property tax and insurance的完全属于贷款人的帐户。

做refinance快close前有一个很重要的文档叫closing disclosure，Page 3会提到给旧lender payoff amount，这个数字让很多人疑惑，因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样，这个很正常。

Payoff amount是从旧lender给的一个official payoff statement里来的，算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子：假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k，1/15/2021你要pay off你的贷款，payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多，很有可能是在12/2020就拿了payoff statement，1/1/2020你又付了一次payment，这个非常common。一般两种办法解决
#1 按payoff amount来，旧的lender会退钱寄check给你，他们不会多收你的也不会少收
#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见，那为什么不总是按#2来呢？因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢，要5个business days，少有的情况要更长

每个lender都有自己独特的地方，这些说说Provident Funding (PF)的情况

1. 贷款提交后，lender会发邮件，注册后电子签一些文档，同时上传之前给Loan Officer的文件。注意下面这个表，对绝大部分房子来说填No

2. 贷款批准过程中会有一些conditions，需要上传相应的文件

3. 贷款完全批准后，PF会准备Closing Disclosure，borrower在网上签一下即可。如果有no borrowering配偶，需要打印最后一页签字页(如下)，手工签字，签字日期写网上签字那天，然后扫描发给LO

4. 签字时如果不是公民，需要带绿卡 或 I-797 with current visa

5. 签字后PF开始做funding review，这个阶段开始做VOE (verification of employment)，需要Manager/HR的email or phone number，在COVID期间他们不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net等，因为这些网站的信息一个月更新一次。如果manager / HR不available，他们有时也可以用同事的email

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些，主要是要找HOA company拿HOA questionnaire和Master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA，2天不回复就follow up。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题，譬如说HOA控制权在谁手里等，lender用它来审核是否能够批准贷款，譬如说不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样，很多HOA就外包给了一个叫Homewise的网站，在上面order需要收费，上面有通用模板，但各家lender总是要求自己的模板，大部分情况收费$200-$300。有少量小一些的HOA会自己填并且免费。拿这个questionnaire需要时间，可能一二周，必要的情况可以花钱rush

Master Insurance就是给整个小区的保险，很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载，也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项需要在贷款close前付费，需要把收费的receipt/invoice(登录homewise网站即可下载)发给你的loan officer，到时这两项费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing说明你已经付过了，不用再付

信用分是一个很大的话题，先简单聊聊，之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分，主要由三大机构提供，分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score，经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款，会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+，结果mortgage score中间分不到700的情况，这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull，大家会关心对分数影响有多大？有人说影响不大，有人说会影响几十分。实际上，对一个信用分数好(740+)的人来说，贷款的hard pull影响比较小，大部分情况只影响几分，并且是一次性的。如果做完贷款后，分数大幅波动，大概率有别的因素，譬如申请信用卡 ，或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子，我做完贷款几个月后分数降了近40分，我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分，信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款，一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分？

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance，同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题，消费完后及时还就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉，有些银行喜欢关卡，譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构，导致损失几十分，恢复还比较慢，很可惜

贷款步骤介绍 | 关于Condo

如何询价 | 关于信用分 | 常见lenders介绍

Paul Lou几大优势介绍

我之所以能够拿到很好的利率，主要原因是跟不少wholesale lenders打交道，然后在其中选最好最合适的。不同的lenders特点不一样，现在我把常用的几家lender简单比较一下，供大家参考。跟设计软件系统没有perfect design一样，贷款没有perfect lender，需要根据情况来做trade-offs，适合你朋友的lender不一定适合你，即使同一样lender，不同时期也会不一样。

One American Mortgage

Pros: 利率好。相当宽松一些，1M以下的自住房拿appraisal waiver概率比较大；有free lock extension，有异常情况退出没有penalty

Cons: 慢，W2和只有一套自住房的情况要45-60天，其它情况3-4月的都有。由于慢和COVID的原因，要文件(paystub, bank statement等)的次数会多一些

Quicken Loans / Rocket Mortgage

Pros: 在美国排名前三的一个lender，原名Quicken Loans，2020上市时改名为Rocket Mortgage，内部系统和流程做得比较好，大部分情况30-40天close。

Cons: 利率有时一般，有时间压力，borrowers和loan officer响应都需要快

Provident Funding

这是一家不错但也比较挑剔的lender，审核比较严格，有很多自家规定，主要适合相对简单一些的情况

Pros: 利率好。Close时间比较稳定，一般45天内。给borrowers的portal不错，告诉贷款人进展和TODO List，borrower可以直接提交文件给lender，这样会快一些

Cons: 审核比较严格并且有不少独特的规定。由于多种原因，很多时候要做appraisal。lock利率后中途退出有penalty $500 (找loan officer要但最后来自borrowers)。如果45天不能close(比较少见)，延期要收费。有一些时间压力，borrowers和loan officer响应都需要快。中途退出成本是$800+ appraisal fee 加上 $500 penalty

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和专业能力强的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传，请别见怪)。贷款过程取决于情况需要30-60天，少有的情况会超过60天。贷款有不少步骤，这里简单介绍一下。如果不想了解也没关系，你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人，lender不会打电话。

• 1. 准备材料：按照LO提供的材料准备清单来，材料都不难准备，有问题随时可以问LO。这一步最快有人半小时搞定，因为所有资料都有电子版，并且平时就整理好了。正常的话，花1-2小时focus time应该可以准备好，慢的话可能要1-2天或更长
• 2. 做loan file与锁定利率：你的LO会用你提供的资料，花时间做你的loan file，这个过程会pull mortgage credit report，并且可能问额外的问题或要额外的材料。
  • 做完loan file会提交给lender，之后如果利率不错即可锁定。一旦利率锁定，不能更改，利率涨跌都没关系了。
  • 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等)，也最好避免大额资金转账，保持银行帐户clean和有足够余额
• 3. 电子签字初始文档：1-3天内Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures，快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate(LE)，里面有很多数字。如果需要的话，你的LO会让你明白每一个数字，是的，每一个数字。1003 application也可以快速看一下，里面的数字如果跟LE不一致，以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家，电子签过所以不用管。不同lender的细节： Provident Funding
• 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件
  • 如果appraisal被waive掉，签waiver文件。我这边10套SFH自住房中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver
  • 如果appraisal不能被waive掉，要做appraisal，费用$700-$800左右需要提前支付。投资房appraisal需要加$150左右用来估租金
  • Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy，新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company，可能有$100-$300的费用。有的HOA给力，有的不给力，邮件2天不回就得打电话。更多请参考关于Condo
• 4.2. Title and Escrow: Title and Escrow公司会联系你，与我合作很多的是一家很好的公司叫Chicago Title，联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) and Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。第一封邮件是系统自动发的，发件人是noreply@title.com，注意查收因为可能会进spam folder。
  • Power of attorney 一般选NO，除非你自己不能签字，需要别人代签
  • 如果你现在lender要求，会让你填payoff authorization，用来拿payoff statement
  • 会发wire instructions，签字后打款用，里面有不少红色字体提醒wire transfer fraud
  • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款；Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES，因为新贷款会取代旧贷款；Have your entered into a forbearance…? 一般填NO，因为我的客户财务状况都不错，不存在这种少见的情况

• 5. 审核批准:
  1. 审核贷款的人的叫underwriter，中间可能找你要更多文档: 新的paystubs，bank statements，mortgage statement；解释credit report里的credit inquiries；HELOC subordination agreement；解释大额存款；需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款，进入CTC (Cleared to Close)。
  2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD)，这个文档跟之前看到的Loan Estimate很像，建议仔细看，有问题尽快告诉LO让lender修改。同时可参考解读payoff amount。如果产权人配偶不是贷款人，需要配偶手签签字页后扫描发给lender。
     不同lender的细节： Provident Funding
• 6. 签字和打款给escrow company
  • escrow会打电话约签字，快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字，也可以让escrow派人上门(打电话的人会说收费$95，但大部分情况下已经包括在escrow fee里)。在车库门口或后院签字，戴口罩保持距离，比较安全。escrow会发邮件确认appointment，里面会提到escrow会另外发邮件要打多少钱等等，有问题可以回那封邮件
  • 已结婚并且夫妻都在产权上，需要都在场签字
  • 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding，需要带绿卡 或 I-797 with current visa
  • 建议签字前把Closing Disclosure上的数字都看一遍，避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字，解读payoff amount。负责帮忙签字的人是notary，对你的贷款细节并不了解
  • 签完字后尽快按wire instructions做wire transfer，或者提前准备Cashier’s check在签字时给escrow公司，注意需要用之前提交过的银行帐户，否则会导致不必要的麻烦。wire transfer一般10分钟就可以在网上完成(但有些网上银行譬如Discover Bank麻烦一些，最好提前准备)
  • 如果已经付了房产税，但closing时在prepaids里交了6个月，escrow公司会退给你
  • 签字后旧lender的自动还款大部分情况下可以取消，最好跟LO确认一下
• 7. 签字后Funding及后续
  • lender会做funding review，可能会有新的conditions，譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利，wire transfer的银行不是之前提交的，master insurance policy需要更新等等
  • Funding review通过后就正式funding，escrow公司会负责disburse funds给各方包括payoff前lender，并在country record，之后贷款正式结束
  • 前一个lender/bank的贷款并不会马上清零，不同的lender处理所需时间不一样
  • 前一个lender/bank会把escrow account里的钱退给你，如果一个月内没收到check，建议打电话问
  • 特别注意：半年内不能再做refinance或者卖房，否则会有penalty因为lender会亏损
• 8. 新lender
  • 新lender会寄mail给你(这步一个月内寄到都正常，注意查收mail)，有的lender譬如Rocket Mortgage/Quicken Loans会发电子邮件)，拿到信后在网上setup account和设置自动还款。如果mail没收到或者弄丢了，建议在网上找客服电话打过去。一些lender用的网站 . Dovenmuehle Mortgage https://dmi.yourmortgageonline.com/ , BSI https://myloanweb.com/BSI/, and One American –https://oneamericanmortgage.myloancare.com
  • 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付，譬如说10月close，11月不用付月供, 12/1付第一次月供。
  • Lender很有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac，这在美国是正常做法，loan servicing(就是交月供的地方)也可能会转到其它公司。
  • 特别注意：半年内不能再做refinance或者卖房，否则会有penalty因为lender会亏损

上面说的是简化流程，在后台有很多事要做和可能发生的异常情况要处理，你的LO，lender，title&escrow company等公司会处理。同时请理解lender, title&escrow, appraisal等公司的不少事情都不在Loan Officer控制范围内，但不管什么情况，LO都会尽量帮你。这整个过程中，给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人，给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company，任何其它联系你贷款的人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动，导致refinance比以前慢。另外每家lender不一样，利率好业务量大的会更慢。One American从lock rate那天到签字，绝大部情况要45-60天。有多套房子或其它复杂情况时间时间会更长(甚至有3个月的)。Quicken Loans 绝大部分情况下30-40天。Provident Funding 绝大部分情况45天内。

美国贷款利率现在处于近50年来历史低位，而且反常的是15yr/30yr fixed利率比ARM低(jumbo除外)，从而触发一波波澜壮阔的refinance潮。做refinance首先涉及到一个询价的问题，今天分享一些有用信息。

首先，每个人的情况都不一样(e.g. 房产估值，贷款额，信用分，收入，自住还是投资，是否cashout，是否买点或出closing cost等)，每天的利率也不一样，你能拿到的利率跟你的朋友、同事和邻居可能都不一样，所以不要跟别人做过多比较。

其次，如果工作和生活很忙，没有太多时间研究和比价，那就找一二位你信得过的loan officer来问一下，或找现银行/lender和一位你信得过的loan officer。也许拿到的不是市场最低，但仍然会是不错的deal。其实即使你花很多时间研究和比价，也不一定拿到最低。

如果你有足够时间和精力来比价，可以多找几家来估。我在熟谙多个行业后，经常说一句话：隔行如隔山，you don’t know what you don’t know。即使你在IT行业是partneer engineer/mgr，在另一个行业可能不如entry level engineer。我知道一些朋友花了大量时间做研究，但仍然不了解一些基本信息。下面分享几点有用信息。

1. 每天利率不一样，每天可能变化多次，在不同的时间比价可能不准确。譬如说在一家好的broker估价的那天正好利率一般，但在另一家一般的broker那估的那天利率正好比较好，你可能觉得第二家更好但其实不一定。所以为了公平准确起见，最好在同一天同一时间段拿多个估价。
2. 估价需要好几个参数，不需要个人资料(工资单,w-2, SSN等)，也不需要pull credit。有的公司或个人可能找你要不少资料，然后直接hard pull你的credit，这种做法有想锁定客户的嫌疑。我不这么做，quote时不要个人资料，也不pull credit，并且给客户足够时间shop around。
3. 建议找信得过靠谱的人，找信得过靠谱的人，找信得过靠谱的人。由于接触的人多，我知道很多找不认识的人做贷款利益受损/体验不好/没有peace of mind的实际例子。麻烦的是隔行如隔山，有hidden fees或者别人给你不真实的信息你可能都不知道。对不认识的人来说，如果没做好，损失一个不认识的客户没什么，反正现在做贷款的人多。而且很多人没有做长期business的mindset，能做一单就做一单。也有不少人是给银行打工的，没做好也没什么。所以为了低0.125%的利率或低一些cost找不认识或不确定靠谱不靠谱的人，没有peace of mind，没有人帮你回答和解决问题，不一定值得。贷款利率锁定后还有很多工作要做，后面的服务很重要。选做贷款的人要看哪家信得过，哪家更放心、更省心，哪家能够给你提供更多的value，哪家愿意为你争取最大利益，哪家能用帮你搞定unexpected situation，哪家你将来还会用到。
4. IT圏朋友特别喜欢网上估价，但在网上询价要特别注意一些“坑”
   1. 估价本身其实是不需要名字，邮件，电话的，也不需要pull credit。如果你提供了个人信息，之后收到多个骚扰电话不要奇怪
   2. 网上可能用很低的利率来“吸引人”(引人上勾)，譬如说15yr fixed 1.875%，但实际上有不少cost。有些时候一听就知道是too good to be true
   3. 网上可能用好一丁点的利率吸引人，譬如你找broker拿到的是15yr fixed 2.5% no cost，网上可能给2.49% no cost
   4. 网上可能会说$1 lender fee，利率也不错。当你开始做的时候，他们会说还有一笔third party fees
   5. 网上利率不错，但你不知道最后给你做的人到底是谁，人品如何，是否会给你争取最大利益；能力如何，能不能搞定你的贷款，碰到unexpected情况怎么办等等；服务如何，是否快速反应，是否沟通顺畅等等。我好几年前在zillow mortgage上找过一家利率最低的做贷款，最后拿到的不是网上给的估价，他给的原因在我成为专业人士后才知道他骗了我，但我当时没有能力判断。
5. 贷款可能有多个选项供选择：是否买点，是否付一些closing cost，是否cashout，是否把cost做进贷款里，是否要escrow account，15年还是30年，是否等ARM到期等等，很多问题的回答需要足够了解你的个人情况和做专业的分析，不是一个简单的no cost option就能cover，也不是一般水平的人能做得好的。
6. 不要不好意思找你认识信得过的朋友询价，千万不要有询价就要找他/她的压力。一位好的broker，会很乐意提供询价和有用信息，不管做不做这一单。如果他/她介意，那大概率不是一位好的broker，不找也没关系。找认识信得过的人的好处是你可以得到真正实在的信息(不至于被欺骗)，可以得到更多的attention，会为你争取最大利益，沟通更好，总的来说会提供更好的服务。
7. 关于寄到家里的贷款广告：基本上可以扔掉，原因就是之前提到的，#1 利率每天变化，有时变化还很大，从寄信到收到到你打电话过去好多天过去了，他们不可能总是能提供他们说的，上面一定有不少fine prints. #2 打这种广告的人会用很低的利率拉你上勾，这基本上是唯一他们能提供的诱饵 #3 你对做广告的公司或人估计完全不熟，他们也不了解你 #4 打广告的人其实是发给很多人，只要有一小部分人上勾就可以 #5 你有可能用了一些”免费”的credit score monitoring service，你的信息被卖掉了
8. 一旦选一家开始做了，特别是锁定利率后，最好不要随意退出。细节可参考我的另一篇blog：贷款 – refinance利率锁定后退出？

今天聊一小部分人碰到的困扰，那就是找loan agent/broker做refinance，并锁定了利率，然后利率变低或者有人给更好的quote，产生退出的念头怎么办？

首先，refinance中途退出没有法律责任，可能有一些财务上的损失(要付已经发生的credit report fee和appraisal fee)，主要伤的是人品/reputation。虽然法律上有权利退出，但lock rate代表一种promise。如果这么做，是否还会break 别的promise?

其次，退出在broker这边有一些后果

1. 你的broker可能被lender/broker公司罚款。有的lender会看fallout比例，到一定比例lender会中止跟这位broker的合作
2. 对broker所在公司有一些负面影响
3. 一旦利率锁定，很多人开始为你服务。虽然你看到的主要是broker，后面可能还有loan processor, lender公司多个人, title公司多个人, escrow公司多个人, appraisal公司多个人等，退出意味这些人的付出白费，也意味着broker的credit会被影响。

最后，要考虑一些退出的好处是什么，很多时候就是0.125%的利率或者一小部分closing cost。今年迄今为止利率总体而言在下降，如果锁定3.0%还没close，利率降到了2.875%想要退出，那之后降到2.75%或更低要不要再次退出？要知道，如果利率一直下降，半年之后总可以再次refi。还有，为了一点小小的好处，退出后换一个人做refi，你对这位新的人了解有多少，靠谱不靠谱，更低的quote之后是不是有tricks，服务质量如何等等都需要问，不能只看表面上的数字。

有少数可以理解的原因退出没有多大影响 ，譬如说工作或房子出了大问题，不过这比较少见。对于中途退出有两条好的建议如下

1. 确定找一个人做贷款之前尽量做好功课，找某一位多次 quote都没问题。锁定利率跟买股票类似，很难或几乎不可能拿到最低点，满足预期即可。利率每天都在变化，没人能预测未来。
2. 如果一定要退出，跟broker说明白，尽量坦诚，也许能找到好的解决方案，退出是lose-lose，找到方案是win-win。如果找不到解决方案也没关系，好好沟通，以后也许还有合作机会，毕竟没有人是完美的，这个世界也不完美，有时中途退出这种不多见的体验对双方都是一种成长的机会。