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贷款 – 报税 tax return

很多朋友在疫情带来的历史低利率下做了refinance或买房子贷了款,那在报税时有什么要注意的呢?我不是税务专家,不能提供税务建议,这里仅提供一点信息供参考,如果有问题请咨询税务师并以他们说的为准

自住房

报税时如果选standard deduction,那就没什么事了。只有在用itemized deduction时,才需要考虑贷款方面的影响。可以抵扣的部分是一整年交的利息interests和买点discount points的费用。取个例子

年收入$100k,去年付了$5000利息,买点花了$1000,那可以把$5000+$1000从收入里减掉

我这边>95%的人贷款时没有买点,特别是no cost refinance的情况。如果你不确定,可以看Loan Estimate or Closing Disclosure. % of Loan Amount (Points) 那一项,没有就是没有买点

投资房

投资房子是有租金收入的,可以把利息与买点的费用从租金收入里减掉

参考文章:https://turbotax.intuit.com/tax-tips/home-ownership/mortgage-refinance-tax-deductions/L2fzA7hg5

贷款 – FAQ

Q1: No cost refinance到底指什么?
A: 我说的no cost refinance是no points and no fees. 具体来说 1. 不用花钱买点 points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C),也就说不用付各种fees (origination charge, credit report fee, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q2: Escrow company与escrow account有什么关系?
A: 它们都有escrow这个词,但完全不是一回事。Escrow company是负责close transaction的大家都信任的第三方独立的公司,所有的钱都汇到他们的帐户,然后从他们的帐户出来,title insurance和deed of trust recording也是他们做。Escrow account是在lender那里用来交property tax 和 home insurance的完全属于借款人的帐户。

Q3: 我能贷款多少?
A: 能够贷款多少需要计算一个很重要的数字叫DTI (debt to income ratio),计算方法如下
每月债务(mortgage, car loan, student loan等,不算信用卡) / 每月税前毛收入 (most recent base pay + cash bonus)
cash bonus用过去二年的bonus除以24个月就可以得到每月的平均值
DTI 最好不要超过43%,根据不同的情况,有的lender可以达到50%甚至55%。这样你可以算出每个月的最大月供,然后用google搜索 mortgage calculatorhttps://www.google.com/search?q=mortgage+calculator, 用google网页提供的计算器就可以倒推出可以贷款多少,注意上面没有包括property tax和home insurance。

我刚刚解释了最基本的原理,明白后可以在网上找计算器来算,譬如用这个https://www.nerdwallet.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford/calculate-affordability

贷款 – 解读 payoff amount

做refinance快close前有一个很重要的文档叫Closing Disclosure,Page #3会提到给旧lender payoff amount,这个数字让很多人疑惑,因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样,这个很正常。这里解释一下算法。但不管怎么说,这个payoff amount是旧lender给的数字,他们对这个数字有权威

Payoff amount算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子:假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k,1/15/2021你要pay off你的贷款,payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多,很有可能是在12/2020就拿了payoff statement,1/1/2020你又付了一次payment,这个非常common。一般两种办法解决
办法#1 按payoff amount来,旧的lender会退钱寄check给你,他们不会多收,也不会少收
办法#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见,那为什么不总是按#2来呢?因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢,要5个business days,少有的情况要更长,会影响Closing。

贷款 – Lender – Provident Funding

每个lender都有自己独特的地方,Provident Funding 利率好要求严格更是这样。

1. 正式申请和电子签字:贷款提交后,lender会通过 NoReply@myloanzone.com 发邮件,然后在 https://www.myloanzone.com/ 上电子签一些文档,之后一二天内Loan Officer也会发一些文件电子签字。在myloanzone上签字时要输入自己的SSN。
注意下面这个表Property Characteristics Disclosure,对绝大部分房子来说选I/We do not

2. 上传lender所需要文件:贷款批准过程中会有一些Items,可以自己直接上传,只需要关注Borrower和Broker这两块,不明白的地方尽管问Loan Officer。

  • 有一个文档叫Incomplete Credit Application,用来提醒要及时上传文档,看一下即可
  • Verification of employment可以用同事/朋友的公司邮箱,细节参考第5步
  • Tax return: 去IRS拿  https://www.irs.gov/individuals/get-transcript ,或者上传自己的tax return,注意签字那一页需要电子签字或手签,joint return夫妻双方都要签,LO可以帮忙做电子签字
  • 各种Letter of explanation: 不需要模板,写个文档很简单地解释一下(跟平时写工作邮件一样),签字写日期扫描上传即可

3. 签Closing Disclosure: 贷款完全批准后,lender会准备Closing Disclosure,borrower在网上签一下即可。如果有non borrowing配偶,需要打印最后一页签字页(如下),手工签字,签字日期写网上签字那天,然后扫描发给Loan Officer

4. 签字时如果不是公民,需要带绿卡 或 I-797 with current visa。签字有两个特别注意事项,不是每位带你签字的人都清楚。签字后尽快上传most recent paystub

签字注意#1: 签NOTICE OF RIGHT TO CANCEL时,注意要在highlight的两个日期那里 Initial

签字注意#2: 签ALIEN STATUS ID CERTIFICATION时,Option 1是给绿卡用的,Option 3是给I-797 with visa用的

5. Funding review:这个阶段开始做VOE (verification of employment),需要Manager/HR的email address,在COVID期间Lender不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net, truework.com等,因为这些网站的信息一个月更新一次。如果找manager / HR不方便,建议用同事的email address,需要是公司邮箱。Funding前提醒一下VOE联系人就说lender会发邮件,最好能及时回。问的问题很简单(譬如是否在工作,哪天加入的),回复lender邮件只需要一二分钟,按实际情况回复即可,没什么责任

贷款 – 说说Condo

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些,主要是要找HOA company拿HOA questionnaire和Master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA,2天不回复就follow up。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题,譬如说HOA控制权在谁手里等,lender用它来审核是否能够批准贷款,譬如说不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样,很多HOA就外包给了一个叫Homewise的网站,在上面order需要收费,上面有通用模板,但各家lender总是要求自己的模板,大部分情况收费$200-$300。有少量小一些的HOA会自己填并且免费。拿这个questionnaire需要时间,可能一二周,必要的情况可以花钱rush

Master Insurance就是给整个小区的保险,很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载,也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项需要在贷款close前付费,需要把收费的receipt/invoice(登录homewise网站即可下载)发给你的loan officer,到时这两项费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing说明你已经付过了,不用再付

贷款 – 关于信用分

信用分是一个很大的话题,先简单聊聊,之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分,主要由三大机构提供,分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score,经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款,会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+,结果mortgage score中间分不到700的情况,这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull,大家会关心对分数影响有多大?有人说影响不大,有人说会影响几十分。实际上,对一个信用分数好(740+)的人来说,贷款的hard pull影响比较小,大部分情况只影响几分,并且是一次性的。如果做完贷款后,分数大幅波动,大概率有别的因素,譬如申请信用卡 ,或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子,我做完贷款几个月后分数降了近40分,我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分,信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款,一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分?

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance,同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题,消费完后马上还上就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉,有些银行喜欢关卡,譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构,导致损失几十分,恢复还比较慢,很可惜

最后,如果需要可以找一些提供Credit Repair / Restoration服务的公司,你的LO能提供相关信息

贷款 – 常见lenders

我之所以能够拿到很好的利率,主要原因是跟不少wholesale lenders打交道,然后在其中选最好最合适的。不同的lenders特点不一样,现在我把常用的几家lender简单比较一下,供大家参考。跟设计软件系统没有perfect design一样,贷款没有perfect lender,需要根据情况来做trade-offs,适合你朋友的lender不一定适合你,即使同一样lender,不同时期也会不一样。

One American Mortgage

Pros: 利率好。相当宽松,1M以下的自住房拿appraisal waiver概率比较大;有free lock extension,异常情况退出没有penalty

Cons: 慢,W2和只有一套自住房的情况要45-60天,其它情况3-4月的都有。由于慢和COVID的原因,要文件(paystub, bank statement等)的次数会多一些

Quicken Loans / Rocket Mortgage

Pros: 在美国排名前三的一个lender,原名Quicken Loans,2020上市时改名为Rocket Mortgage,内部系统和流程做得比较好,大部分情况30-40天close。

Cons: 利率有时一般,有时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快

Provident Funding

Pros: 利率好。Close时间比较稳定,一般45天内。给borrowers的portal不错,告诉贷款人进展和TODO List,borrower可以直接提交文件给lender,这样会快一些

Cons: 审核比较严格并且有不少独特的规定。由于多种原因,大概率要做appraisal。如果45天不能close(非常少见),延期要收费。有一些时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快。中途退出成本是appraisal fee $800+

贷款 – 步骤简谈

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和专业能力强的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传,请别见怪)。贷款过程取决于情况需要30-60天,少有的情况会超过60天。贷款有不少步骤,这里简单介绍一下。如果不想了解也没关系,你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,lender不会打电话。

  • 1. 准备材料:LO会发材料准备清单到你的邮箱。材料都不难准备,如果觉得哪个材料不容易准备尽管告诉LO。这一步最快有人半小时搞定。正常的话,花1-2小时focus time应该可以准备好,慢的话可能要1-2天或更长
  • 2. 做loan file与锁定利率:你的LO会用你提供的资料,花时间做你的loan file,这个过程中要pull credit report,并且可能问额外的问题或要额外的材料。
    1. 做完loan file会提交给lender,之后如果利率不错即可锁定。一旦利率锁定,不能更改,利率涨跌都不受影响。锁定利率后不做,有时会有一点penalty
    2. 为提高体验和效率,LO会先垫付credit report fee,然后借款人paypal/zelle转给LO,这样不需要信用卡的信息(卡号地址),或者在closing时付
    3. 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等),避免大额资金转账,保持银行帐户clean和有足够余额
  • 3. 电子签字初始文档:Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures,快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate(LE),里面有很多数字。如果需要的话,你的LO会让你明白每一个数字,是的,每一个数字。1003 application也可以快速看一下,里面的数字如果跟LE不一致,以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家,电子签过所以不用管。不同lender的细节Provident Funding
  • 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件
    1. 如果appraisal被waive掉,有些lender要签waiver文件。我这边10套SFH自住房中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver
    2. 如果appraisal不能被waive掉,要做appraisal,费用需要提前支付。LO可以先垫付然后borrower paypal/zelle转给LO,这样不需要信用卡的信息(卡号地址等),或者在closing时付
    3. Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy,新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company,可能有$100-$300的费用。有的HOA给力,有的不给力,邮件2天不回就得打电话。更多请参考关于Condo
  • 4.2. Title and Escrow: 跟我合作的是一家很好的公司叫Chicago Title,联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) 或 Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。Title公司会发一封邮件,里面有几个文件主要是prelim title,发件人是Chicago Title Eastside Title Unit via smartview – svo@smartviewonline.net,这封邮件不需要管。另一封邮件发件人noreply@inhere.com,要填questionnaire,建议时不时查收邮箱因为很可能会进spam folder。下面是简要填表参考(同时请参考详情)
    • Power of attorney 一般选NO,除非你自己不能签字,需要别人代签
    • 要签payoff authorization找现lender拿payoff statement
    • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款;Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES,因为新贷款会取代旧贷款;Have your entered into a forbearance…? 一般填NO,因为我的客户财务状况都不错,不存在这种少见的情况
  • 5. 审核批准:
    1. 审核贷款的人的叫underwriter,中间可能找你要更多文档: 新的paystubs,bank statements,mortgage statement;解释credit report里的credit inquiries;HELOC subordination agreement;解释大额存款;需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款,进入CTC (Cleared to Close)。
    2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD),这个文档跟之前看过的Loan Estimate很像,如果有问题尽快告诉LO让lender修改。同时可参考解读payoff amount。如果产权人配偶不是贷款人,需要配偶手签签字页后扫描发给lender。注意,有些数字(譬如说prepaid interests, payoff)根据具体哪天funding可能会变化。Lender可能会要VOE (verification of employment) 相关信息
      不同lender的细节Provident Funding
  • 6. 签字和打款给escrow company
    1. escrow会打电话约签字,快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字,也可以让escrow派人上门(打电话的人会说收费$95,已经包括在escrow fee里,去office并不会省$95)。escrow会发邮件确认appointment,里面会提到会另外发邮件要打多少钱等等,有问题可以回那封邮件
    2. 如果在家签字,建议提前准备好蓝色墨水的笔,准备好桌子,在车库或后院签字,戴口罩保持距离,比较安全
    3. 已结婚并且夫妻都在产权上,需要都在场签字
    4. 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding,需要带绿卡 或 I-797 with current visa
    5. 签字时可以提供银行账号信息用来做automatic payment
    6. 如果CD上有Cash to close from borrower,签完字后尽快做wire transfer,或者提前准备cashier’s check在签字时给escrow公司,注意需要用之前提交过的银行帐户,否则会导致不必要的麻烦。参考如何做wire transfer
    7. 重复一下第5.2步:如果还没有的话,建议把Closing Disclosure上的数字看一遍,避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字,解读payoff amount。负责帮忙签字的人是notary,对贷款细节并不了解
    8. 如果已经付了房产税,但closing时在prepaids里交了6个月,escrow公司会退给你
    9. 如果当月中下旬close,建议手工取消旧lender的自动还款
      不同lender的细节Provident Funding
  • 7. 签字后Funding及后续
    • lender会做funding review,可能会有新的conditions,譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利,wire transfer的银行不是之前提交的等
    • Funding review通过后就正式funding,escrow公司会负责disburse funds给各方包括payoff前lender,并在county record,recording后贷款正式结束
    • 旧lender/bank的贷款并不会马上清零,不同的lender处理所需时间不一样。由于这个原因,旧lender的自动还款建议手工取消
    • 旧lender/bank会把escrow account (如果有的话)剩余的钱退给你,如果一个月内没收到check,建议打电话问
    • 旧lender/bank如果多收了payoff会退给你,如果一个月内没收到,建议打电话问。有些银行譬如First Tech会直接打到Savings Account里
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty (少数情况高达$10k),因为lender会亏损
  • 8. 新lender
    • 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付,譬如说2月close,3月不用付月供, 4/1付第一次月供。
    • Lender很有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac,这在美国是正常做法,loan servicing(交payment的地方)可能会转到其它公司 (loan servicer公司清单)
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty (少数情况高达$10k),因为lender会亏损

上面说的是面向客户的流程,后台还有很多其它事要做。请理解lender, title&escrow, appraisal等公司的不少事情都不在Loan Officer控制范围内,但不管什么情况,Paul Lou都会尽力帮你。整个过程中,给你打电话的只有你的LO和最后约当面签字时间的人,给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company,任何其它人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动,导致refinance比以前慢。另外每家lender不一样,利率好业务量大的会更慢。One American从锁定利率那天到签字,绝大部情况要45-60天。Quicken Loans 绝大部分情况下30-40天。Provident Funding 绝大部分情况45天内。