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贷款 – 关于信用分

信用分是一个很大的话题,先简单聊聊,之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分,主要由三大机构提供,分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score,经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款,会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+,结果mortgage score中间分不到700的情况,这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull,大家会关心对分数影响有多大?有人说影响不大,有人说会影响几十分。实际上,对一个信用分数好(740+)的人来说,贷款的hard pull影响比较小,大部分情况只影响几分,并且是一次性的。如果做完贷款后,分数大幅波动,大概率有别的因素,譬如申请信用卡 ,或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子,我做完贷款几个月后分数降了近40分,我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分,信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款,一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分?

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance,同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题,消费完后马上还上就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉,有些银行喜欢关卡,譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构,导致损失几十分,恢复还比较慢,很可惜

最后,如果需要可以找一些提供Credit Repair / Restoration服务的公司,你的LO能提供相关信息

贷款 – 常见lenders

我之所以能够拿到很好的利率,主要原因是跟不少wholesale lenders打交道,然后在其中选最好最合适的。不同的lenders特点不一样,现在我把常用的几家lender简单比较一下,供大家参考。跟设计软件系统没有perfect design一样,贷款没有perfect lender,需要根据情况来做trade-offs,适合你朋友的lender不一定适合你,即使同一样lender,不同时期也会不一样。

One American Mortgage

Pros: 利率好。相当宽松,1M以下的自住房拿appraisal waiver概率比较大;有free lock extension,异常情况退出没有penalty

Cons: 慢,W2和只有一套自住房的情况要45-60天,其它情况3-4月的都有。由于慢和COVID的原因,要文件(paystub, bank statement等)的次数会多一些

Quicken Loans / Rocket Mortgage

Pros: 在美国排名前三的一个lender,原名Quicken Loans,2020上市时改名为Rocket Mortgage,内部系统和流程做得比较好,大部分情况30-40天close。

Cons: 利率有时一般,有时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快

Provident Funding

Pros: 利率好。Close时间比较稳定,一般45天内。给borrowers的portal不错,告诉贷款人进展和TODO List,borrower可以直接提交文件给lender,这样会快一些

Cons: 审核比较严格并且有不少独特的规定。由于多种原因,大概率要做appraisal。如果45天不能close(非常少见),延期要收费。有一些时间压力,borrowers和loan officer响应都需要快。中途退出成本是appraisal fee $800+

贷款 – 步骤简谈

首先恭喜你找到一位靠谱、利率好、有责任心和专业能力强的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传,请别见怪)。贷款大部分情况下需要30-45天,少有的情况会更长。贷款有不少步骤,这里简单介绍一下。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人,lender不会打电话。

  • 0. pre-approval: 买房请读链接,refinance请忽略
  • 1. 准备材料:LO会发材料准备清单到你的邮箱。材料都不难准备,如果觉得哪个材料不容易准备尽管告诉LO。这一步最快有人半小时搞定。正常的话,花1-2小时focus time应该可以准备好,慢的话可能要1-2天或更长
  • 2. 做loan file与锁定利率:你的LO会用你提供的资料,花时间做你的loan file,这个过程中会pull credit report,并且可能问额外的问题或要额外的材料。
    1. 做完loan file会提交给lender,之后如果利率不错即可锁定。一旦利率锁定,不能更改,利率涨跌都不受影响。锁定利率后不做,有时会有一点penalty
    2. 为提高体验和效率,LO会先垫付credit report fee,然后借款人paypal/zelle转给LO,这样不需要信用卡的信息(卡号地址),或者在closing时付
    3. 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等),避免大额资金转账,保持银行帐户clean和有足够余额
  • 3. 电子签字初始文档:Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures,快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate(LE),里面有很多数字。如果需要的话,你的LO会让你明白每一个数字,是的,每一个数字。1003 application也可以快速看一下,里面的数字如果跟LE不一致,以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家,电子签过所以不用管。不同lender的细节Provident Funding。买房请读链接
  • 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件
    1. 如果appraisal不能被waive掉,要做appraisal,费用需要提前支付。LO可以先垫付在closing时报销,或borrower paypal/zelle转给LO,这样不需要贷款人的信用卡信息
    2. Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy,新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company,可能有$100-$300的费用。有的HOA给力,有的不给力,邮件2天不回就得打电话。更多请参考关于Condo
  • 4.2. Title and Escrow: 如果是买房,Title/Escrow公司是卖家选的,每家都可能有点不一样,不用往下读。如果是refinance,跟我合作的公司叫Chicago Title,联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) 或 Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。Title公司会发一封邮件,里面有几个文件主要是prelim title,发件人是Chicago Title Eastside Title Unit via smartview – svo@smartviewonline.net,这封邮件不需要管。另一封邮件发件人noreply@inhere.com,要填questionnaire,建议时不时查收邮箱因为很可能会进spam folder。下面是简要填表参考(同时请参考详情)
    • Power of attorney 一般选NO,除非你自己不能签字,需要别人代签
    • 要签payoff authorization找现lender拿payoff statement
    • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款;Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES,因为新贷款会取代旧贷款;Have your entered into a forbearance…? 一般填NO,因为我的客户财务状况都不错,不存在这种少见的情况
  • 5. 审核批准:
    1. 审核贷款的人的叫underwriter,中间可能找你要更多文档: 新的paystubs,bank statements,mortgage statement;解释credit report里的credit inquiries;HELOC subordination agreement;解释大额存款;需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款,进入CTC (Cleared to Close)。
    2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD),这个文档跟之前看过的Loan Estimate很像,如果有问题尽快告诉LO让lender修改。同时可参考解读payoff amount。如果产权人配偶不是贷款人,需要配偶手签签字页后扫描发给lender。注意,有些数字(譬如说prepaid interests, payoff)根据具体哪天funding可能会变化。Lender可能会要VOE (verification of employment) 相关信息
      不同lender的细节Provident Funding
  • 6. 签字和打款给escrow company
    1. escrow会打电话约签字,快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字,也可以让escrow派人上门。Refinance专用:打电话的人会说收费$95,已经包括在escrow fee里,去office并不会省$95。escrow会发邮件确认appointment,有问题可以回那封邮件
    2. 如果在家签字,建议提前准备好蓝色墨水的笔,准备好桌子,在车库或后院签字,戴口罩保持距离,比较安全
    3. 已结婚并且夫妻都在产权上,需要都在场签字
    4. 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding,需要带绿卡 或 I-797 with current visa
    5. 签字时可以提供银行账号信息用来给新贷款做automatic payment
    6. 如果CD上有Cash to close from borrower,签完字后尽快做wire transfer(可以在网上做),或者提前准备cashier’s check(需要去一趟银行)在签字时给escrow公司,注意需要用之前提交过的银行帐户,否则会导致不必要的麻烦。参考如何做wire transfer
    7. 重复一下第5.2步:如果还没有的话,建议把Closing Disclosure上的数字看一遍,避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字,解读payoff amount。负责帮忙签字的人是notary,对贷款细节并不了解
    8. 如果已经付了房产税,但closing时在prepaids里交了6个月,escrow公司会退给你
    9. 如果当月中下旬close,建议手工取消旧lender的自动还款
      不同lender的细节Provident Funding
  • 7. 签字后Funding及后续
    • lender会做funding review,可能会有新的conditions,譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利,wire transfer的银行不是之前提交的等
    • Funding review通过后就正式funding,escrow公司会负责disburse funds给各方包括payoff前lender,并在county record,recording后贷款正式结束
    • Refinance: 旧lender/bank的贷款并不会马上清零,不同的lender处理所需时间不一样。由于这个原因,旧lender的自动还款建议手工取消
    • Refinance: 旧lender/bank会把escrow account (如果有的话)剩余的钱退给你,如果一个月内没收到check,建议打电话问
    • Refinance: 旧lender/bank如果多收了payoff会退给你,如果一个月内没收到,建议打电话问。有些银行譬如First Tech会直接打到Savings Account里
    • 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty (少数情况高达$10k),因为lender会亏损
  • 8. 新lender
    1. 新lender会寄mail给你(一个月内寄到都正常,注意查收),拿到信后在网上setup account和设置自动还款,注意loan number跟之前的不一样。如果mail没收到或者弄丢了,建议在网上找客服电话打过去。一些lender用的网站: Dovenmuehle Mortgage https://dmi.yourmortgageonline.com/ , BSI https://myloanweb.com/BSI/, and One American –https://oneamericanmortgage.myloancare.com
    2. 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付,譬如说2月close,3月不用付月供, 4/1付第一次月供。
    3. Lender很有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac,这在美国很正常(可以说是by design),loan servicing(交payment的地方)可能会转到其它公司 (loan servicer公司清单)。在新的公司设置还款即可,设置过程很容易
    4. 特别注意:半年内不能再做refinance或者卖房,否则会有penalty (少数情况高达$10k),因为lender会亏损

上面说的是面向客户的流程,后台还有很多其它事要做。请理解lender, title&escrow, appraisal等公司的不少事情都不在Loan Officer控制范围内,但不管什么情况,Paul Lou都会尽力帮你。整个过程中,给你打电话的只有你的LO和最后约当面签字时间的人,给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company,任何其它人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

贷款 – 询价篇

美国贷款利率现在处于近50年来历史低位,而且反常的是15yr/30yr fixed利率比ARM低(jumbo除外),从而触发一波波澜壮阔的refinance潮。做refinance首先涉及到一个询价的问题,今天分享一些有用信息。

首先,每个人的情况都不一样(e.g. 房产估值,贷款额,信用分,收入,自住还是投资,是否cashout,是否买点或出closing cost等),每天的利率也不一样,你能拿到的利率跟你的朋友、同事和邻居可能都不一样,所以不要跟别人做过多比较。

其次,如果工作和生活很忙,没有太多时间研究和比价,那就找一二位你信得过的loan officer来问一下,或找现银行/lender和一位你信得过的loan officer。也许拿到的不是市场最低,但仍然会是不错的deal。其实即使你花很多时间研究和比价,也不一定拿到最低。

如果你有足够时间和精力来比价,可以多找几家来估。我在熟谙多个行业后,经常说一句话:隔行如隔山,you don’t know what you don’t know。即使你在IT行业是partneer engineer/mgr,在另一个行业可能不如entry level engineer。我知道一些朋友花了大量时间做研究,但仍然不了解一些基本信息。下面分享几点有用信息。

  1. 每天利率不一样,每天可能变化多次,在不同的时间比价可能不准确。譬如说在一家好的broker估价的那天正好利率一般,但在另一家一般的broker那估的那天利率正好比较好,你可能觉得第二家更好但其实不一定。所以为了公平准确起见,最好在同一天同一时间段拿多个估价。
  2. 估价需要好几个参数,不需要个人资料(工资单,w-2, SSN等),也不需要pull credit。有的公司或个人可能找你要不少资料,然后直接hard pull你的credit,这种做法有想锁定客户的嫌疑。我不这么做,quote时不要个人资料,也不pull credit,并且给客户足够时间shop around。
  3. 建议找信得过靠谱的人,找信得过靠谱的人,找信得过靠谱的人。由于接触的人多,我知道很多找不认识的人做贷款利益受损/体验不好/没有peace of mind的实际例子。麻烦的是隔行如隔山,有hidden fees或者别人给你不真实的信息你可能都不知道。对不认识的人来说,如果没做好,损失一个不认识的客户没什么,反正现在做贷款的人多。而且很多人没有做长期business的mindset,能做一单就做一单。也有不少人是给银行打工的,没做好也没什么。所以为了低0.125%的利率或低一些cost找不认识或不确定靠谱不靠谱的人,没有peace of mind,没有人帮你回答和解决问题,不一定值得。贷款利率锁定后还有很多工作要做,后面的服务很重要。选做贷款的人要看哪家信得过,哪家更放心、更省心,哪家能够给你提供更多的value,哪家愿意为你争取最大利益,哪家能用帮你搞定unexpected situation,哪家你将来还会用到。
  4. IT圏朋友特别喜欢网上估价,但在网上询价要特别注意一些“坑”
    1. 估价本身其实是不需要名字,邮件,电话的,也不需要pull credit。如果你提供了个人信息,之后收到多个骚扰电话不要奇怪
    2. 网上可能用很低的利率来“吸引人”(引人上勾),譬如说15yr fixed 1.875%,但实际上有不少cost。有些时候一听就知道是too good to be true
    3. 网上可能用好一丁点的利率吸引人,譬如你找broker拿到的是15yr fixed 2.5% no cost,网上可能给2.49% no cost
    4. 网上可能会说$1 lender fee,利率也不错。当你开始做的时候,他们会说还有一笔third party fees
    5. 网上利率不错,但你不知道最后给你做的人到底是谁,人品如何,是否会给你争取最大利益;能力如何,能不能搞定你的贷款,碰到unexpected情况怎么办等等;服务如何,是否快速反应,是否沟通顺畅等等。我好几年前在zillow mortgage上找过一家利率最低的做贷款,最后拿到的不是网上给的估价,他给的原因在我成为专业人士后才知道他骗了我,但我当时没有能力判断。
  5. 贷款可能有多个选项供选择:是否买点,是否付一些closing cost,是否cashout,是否把cost做进贷款里,是否要escrow account,15年还是30年,是否等ARM到期等等,很多问题的回答需要足够了解你的个人情况和做专业的分析,不是一个简单的no cost option就能cover,也不是一般水平的人能做得好的。
  6. 不要不好意思找你认识信得过的朋友询价,千万不要有询价就要找他/她的压力。一位好的broker,会很乐意提供询价和有用信息,不管做不做这一单。如果他/她介意,那大概率不是一位好的broker,不找也没关系。找认识信得过的人的好处是你可以得到真正实在的信息(不至于被欺骗),可以得到更多的attention,会为你争取最大利益,沟通更好,总的来说会提供更好的服务。
  7. 关于寄到家里的贷款广告:基本上可以扔掉,原因就是之前提到的,#1 利率每天变化,有时变化还很大,从寄信到收到到你打电话过去好多天过去了,他们不可能总是能提供他们说的,上面一定有不少fine prints. #2 打这种广告的人会用很低的利率拉你上勾,这基本上是唯一他们能提供的诱饵 #3 你对做广告的公司或人估计完全不熟,他们也不了解你 #4 打广告的人其实是发给很多人,只要有一小部分人上勾就可以 #5 你有可能用了一些”免费”的credit score monitoring service,你的信息被卖掉了
  8. 一旦选一家开始做了,特别是锁定利率后,最好不要随意退出。细节可参考我的另一篇blog:贷款 – refinance利率锁定后退出?

贷款 – refinance利率锁定后退出?

今天聊一小部分人碰到的困扰,那就是找loan agent/broker做refinance,并锁定了利率,然后利率变低或者有人给更好的quote,产生退出的念头怎么办?

首先,refinance中途退出没有法律责任,可能有一些财务上的损失(要付已经发生的credit report fee和appraisal fee),主要伤的是人品/reputation。虽然法律上有权利退出,但lock rate代表一种promise。如果这么做,是否还会break 别的promise?

其次,退出在broker这边有一些后果

  1. 你的broker可能被lender/broker公司罚款。有的lender会看fallout比例,到一定比例lender会中止跟这位broker的合作
  2. 对broker所在公司有一些负面影响
  3. 一旦利率锁定,很多人开始为你服务。虽然你看到的主要是broker,后面可能还有loan processor, lender公司多个人, title公司多个人, escrow公司多个人, appraisal公司多个人等,退出意味这些人的付出白费,也意味着broker的credit会被影响。

最后,要考虑一些退出的好处是什么,很多时候就是0.125%的利率或者一小部分closing cost。今年迄今为止利率总体而言在下降,如果锁定3.0%还没close,利率降到了2.875%想要退出,那之后降到2.75%或更低要不要再次退出?要知道,如果利率一直下降,半年之后总可以再次refi。还有,为了一点小小的好处,退出后换一个人做refi,你对这位新的人了解有多少,靠谱不靠谱,更低的quote之后是不是有tricks,服务质量如何等等都需要问,不能只看表面上的数字。

有少数可以理解的原因退出没有多大影响 ,譬如说工作或房子出了大问题,不过这比较少见。对于中途退出有两条好的建议如下

  1. 确定找一个人做贷款之前尽量做好功课,找某一位多次 quote都没问题。锁定利率跟买股票类似,很难或几乎不可能拿到最低点,满足预期即可。利率每天都在变化,没人能预测未来。
  2. 如果一定要退出,跟broker说明白,尽量坦诚,也许能找到好的解决方案,退出是lose-lose,找到方案是win-win。如果找不到解决方案也没关系,好好沟通,以后也许还有合作机会,毕竟没有人是完美的,这个世界也不完美,有时中途退出这种不多见的体验对双方都是一种成长的机会。