Q1: No cost refinance到底指什么？
A: 我说的no cost refinance是no points and no fees. 具体来说 1. 不用花钱买点 points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C)，也就说不用付各种fees (origination charge, credit report fee, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q2: Escrow company与escrow account有什么关系？
A: 它们都有escrow这个词，但完全不是一回事。Escrow company是负责close transaction的大家都信任的第三方独立的公司，所有的钱都汇到他们的帐户，然后从他们的帐户出来，title insurance和deed of trust recording也是他们做。Escrow account是在lender那里用来交property tax 和 home insurance的完全属于借款人的帐户。

Q3: 我能贷款多少？
A: 能够贷款多少需要计算一个很重要的数字叫DTI (debt to income ratio)，计算方法如下
每月债务(mortgage, car loan, student loan等，不算信用卡) / 每月税前毛收入 (most recent base pay + cash bonus)
cash bonus用过去二年的bonus除以24个月就可以得到每月的平均值
DTI 最好不要超过43%，根据不同的情况，有的lender可以达到50%甚至55%。这样你可以算出每个月的最大月供，然后用google搜索 mortgage calculatorhttps://www.google.com/search?q=mortgage+calculator， 用google网页提供的计算器就可以倒推出可以贷款多少，注意上面没有包括property tax和home insurance。

我刚刚解释了最基本的原理，明白后可以在网上找计算器来算，譬如用这个https://www.nerdwallet.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford/calculate-affordability

Q4: 如何做电子签字？
A: 用acrobat reader，找到Fill & Sign。可以参考这篇文章https://www.howtogeek.com/164668/how-to-electronically-sign-documents-without-printing-and-scanning-them/

做refinance快close前有一个很重要的文档叫Closing Disclosure，Page #3会提到给旧lender payoff amount，这个数字让很多人疑惑，因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样，这个很正常。这里解释一下算法。但不管怎么说，这个payoff amount是旧lender给的数字，他们对这个数字有权威

Payoff amount算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子：假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k，1/15/2021你要pay off你的贷款，payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多，很有可能是在12/2020就拿了payoff statement，1/1/2020你又付了一次payment，这个非常common。一般两种办法解决
办法#1 按payoff amount来，旧的lender会退钱寄check给你，他们不会多收，也不会少收
办法#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见，那为什么不总是按#2来呢？因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢，要5个business days，少有的情况要更长，会影响Closing。

每个lender都有自己独特的地方，Provident Funding 利率好要求严格更是这样。

1. 正式申请和电子签字：贷款提交后，lender会通过 NoReply@myloanzone.com 发邮件，然后在 https://www.myloanzone.com/ 上电子签一些文档，之后一二天内Loan Officer也会发一些文件电子签字。在myloanzone上签字时要输入自己的SSN。
注意下面这个表Property Characteristics Disclosure，对绝大部分房子来说选I/We do not。

2. 上传lender所需要文件：贷款批准过程中会有一些Items，可以自己直接上传，只需要关注Borrower和Broker这两块，不明白的地方尽管问Loan Officer。

• 有一个文档叫Incomplete Credit Application，用来提醒要及时上传文档，看一下即可
• Verification of employment可以用同事/朋友的公司邮箱，细节参考第5步
• Tax return: 去IRS拿  https://www.irs.gov/individuals/get-transcript ，或者上传自己的tax return，注意签字那一页需要电子签字或手签，joint return夫妻双方都要签
• 各种Letter of explanation: 不需要模板，写个文档很简单地解释一下(跟平时写工作邮件一样)，签字写日期扫描上传即可

3. 签Closing Disclosure: 贷款完全批准后，lender会准备Closing Disclosure，borrower在网上签一下即可。如果有non borrowing配偶，需要打印最后一页签字页(如下)，手工签字，签字日期写网上签字那天，然后扫描发给Loan Officer

4. 签字时如果不是公民，需要带绿卡 或 I-797 with current visa。签字有两个特别注意事项，不是每位带你签字的人都清楚。签字后尽快上传most recent paystub

签字注意#1： 签NOTICE OF RIGHT TO CANCEL时，注意要在highlight的两个日期那里 Initial

签字注意#2： 签ALIEN STATUS ID CERTIFICATION时，Option 1是给绿卡用的，Option 3是给I-797 with visa用的

5. Funding review：这个阶段开始做VOE (verification of employment)，需要Manager/HR的email address，在COVID期间Lender不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net, truework.com等，因为这些网站的信息一个月更新一次。如果找manager / HR不方便，建议用同事的email address，需要是公司邮箱。Funding前提醒一下VOE联系人就说lender会发邮件，最好能及时回。问的问题很简单(譬如是否在工作，哪天加入的)，回复lender邮件只需要一二分钟，按实际情况回复即可，没什么责任

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些，主要是要找HOA company拿HOA questionnaire和Master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA，2天不回复就follow up。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题，譬如说HOA控制权在谁手里等，lender用它来审核是否能够批准贷款，譬如说不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样，很多HOA就外包给了一个叫Homewise的网站，在上面order需要收费，上面有通用模板，但各家lender总是要求自己的模板，大部分情况收费$200-$300。有少量小一些的HOA会自己填并且免费。拿这个questionnaire需要时间，可能一二周，必要的情况可以花钱rush

Master Insurance就是给整个小区的保险，很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载，也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项需要在贷款close前付费，需要把收费的receipt/invoice(登录homewise网站即可下载)发给你的loan officer，到时这两项费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing说明你已经付过了，不用再付

信用分是一个很大的话题，先简单聊聊，之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分，主要由三大机构提供，分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score，经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款，会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+，结果mortgage score中间分不到700的情况，这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull，大家会关心对分数影响有多大？有人说影响不大，有人说会影响几十分。实际上，对一个信用分数好(740+)的人来说，贷款的hard pull影响比较小，大部分情况只影响几分，并且是一次性的。如果做完贷款后，分数大幅波动，大概率有别的因素，譬如申请信用卡 ，或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子，我做完贷款几个月后分数降了近40分，我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分，信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款，一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分？

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance，同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题，消费完后马上还上就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉，有些银行喜欢关卡，譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构，导致损失几十分，恢复还比较慢，很可惜

最后，如果需要可以找一些提供Credit Repair / Restoration服务的公司，你的LO能提供相关信息

贷款步骤介绍 (English) | FAQ | 如何询价

常见lenders介绍 | Provident Funding 介绍

Paul Lou几大优势介绍

关于信用分 | 要闻及利率变化 | 关于报税

我之所以能够拿到很好的利率，主要原因是跟不少wholesale lenders打交道，然后在其中选最好最合适的。不同的lenders特点不一样，现在我把常用的几家lender简单比较一下，供大家参考。跟设计软件系统没有perfect design一样，贷款没有perfect lender，需要根据情况来做trade-offs，适合你朋友的lender不一定适合你，即使同一样lender，不同时期也会不一样。

One American Mortgage

Pros: 利率好。相当宽松，1M以下的自住房拿appraisal waiver概率比较大；有free lock extension，异常情况退出没有penalty

Cons: 慢，W2和只有一套自住房的情况要45-60天，其它情况3-4月的都有。由于慢和COVID的原因，要文件(paystub, bank statement等)的次数会多一些

Quicken Loans / Rocket Mortgage

Pros: 在美国排名前三的一个lender，原名Quicken Loans，2020上市时改名为Rocket Mortgage，内部系统和流程做得比较好，大部分情况30-40天close。

Cons: 利率有时一般，有时间压力，borrowers和loan officer响应都需要快

Provident Funding

Pros: 利率好。Close时间比较稳定，一般45天内。给borrowers的portal不错，告诉贷款人进展和TODO List，borrower可以直接提交文件给lender，这样会快一些

Cons: 审核比较严格并且有不少独特的规定。由于多种原因，大概率要做appraisal。如果45天不能close(非常少见)，延期要收费。有一些时间压力，borrowers和loan officer响应都需要快。中途退出成本是appraisal fee $800+

首先恭喜你找到一位放心、省心、有责任心和专业能力强的loan officer (简称LO)给你做贷款(在美国有时得自我宣传，请别见怪)。贷款过程取决于情况需要30-60天，少有的情况会超过60天。贷款有不少步骤，这里简单介绍一下。如果不想了解也没关系，你的LO会一步一步引导你完成贷款全过程。注意给你打电话的人只有你的LO和最后约当面签字时间的人，lender不会打电话。

• 1. 准备材料：LO会发材料准备清单到你的邮箱。材料都不难准备，如果觉得哪个材料不容易准备尽管告诉LO。这一步最快有人半小时搞定。正常的话，花1-2小时focus time应该可以准备好，慢的话可能要1-2天或更长
• 2. 做loan file与锁定利率：你的LO会用你提供的资料，花时间做你的loan file，这个过程中要pull credit report，并且可能问额外的问题或要额外的材料。
  1. 做完loan file会提交给lender，之后如果利率不错即可锁定。一旦利率锁定，不能更改，利率涨跌都不受影响。锁定利率后不做，有时会有一点penalty
  2. 为提高体验和效率，LO会先垫付credit report fee，然后借款人paypal/zelle转给LO，这样不需要信用卡的信息(卡号地址)，或者在closing时付
  3. 注意贷款期间最好不要开新的credit(e.g 开信用卡、买车等)，避免大额资金转账，保持银行帐户clean和有足够余额
• 3. 电子签字初始文档：Lender会发一些文件电子签字。大部分是disclosures，快速过一眼即可。需要重点看的是Loan Estimate(LE)，里面有很多数字。如果需要的话，你的LO会让你明白每一个数字，是的，每一个数字。1003 application也可以快速看一下，里面的数字如果跟LE不一致，以LE为准。有的lender可能会寄这些文档的hard copy到家，电子签过所以不用管。不同lender的细节： Provident Funding
• 4.1 初步Review: Lender会初步review你的loan: 这一步可能会让你提供新的文件
  1. 如果appraisal被waive掉，有些lender要签waiver文件。我这边10套SFH自住房中在我的争取下有8-9套能够拿到waiver
  2. 如果appraisal不能被waive掉，要做appraisal，费用需要提前支付。LO可以先垫付然后borrower paypal/zelle转给LO，这样不需要信用卡的信息(卡号地址等)，或者在closing时付
  3. Condo需要HOA questionnaire和master insurance policy，新Condo会需要很多其它文档。尽快联系你的HOA company，可能有$100-$300的费用。有的HOA给力，有的不给力，邮件2天不回就得打电话。更多请参考关于Condo
• 4.2. Title and Escrow: 跟我合作的是一家很好的公司叫Chicago Title，联系人是 Lachmi Murjani (Lachmi.Murjani@ctt.com, Escrow Assistant) 或 Jun Lu (Jun.Lu@ctt.com, Escrow Officer)。Title公司会发一封邮件，里面有几个文件主要是prelim title，发件人是Chicago Title Eastside Title Unit via smartview – svo@smartviewonline.net，这封邮件不需要管。另一封邮件发件人noreply@inhere.com，要填questionnaire，建议时不时查收邮箱因为很可能会进spam folder。下面是简要填表参考(同时请参考详情)
  • Power of attorney 一般选NO，除非你自己不能签字，需要别人代签
  • 要签payoff authorization找现lender拿payoff statement
  • 会让你填questionnaire如下图。Lender Name和Loan Account Number填你现在的贷款；Pay Off Loan As Part of Closing 在refinance时要填YES，因为新贷款会取代旧贷款；Have your entered into a forbearance…? 一般填NO，因为我的客户财务状况都不错，不存在这种少见的情况

• 5. 审核批准:
  1. 审核贷款的人的叫underwriter，中间可能找你要更多文档: 新的paystubs，bank statements，mortgage statement；解释credit report里的credit inquiries；HELOC subordination agreement；解释大额存款；需要保证银行帐户有足够余额等。underwriter在所有conditions都被解决后会批准你的贷款，进入CTC (Cleared to Close)。
  2. CTC前后lender会准备你的Initial Closing Disclosure(CD)，这个文档跟之前看过的Loan Estimate很像，如果有问题尽快告诉LO让lender修改。同时可参考解读payoff amount。如果产权人配偶不是贷款人，需要配偶手签签字页后扫描发给lender。注意，有些数字(譬如说prepaid interests, payoff)根据具体哪天funding可能会变化。Lender可能会要VOE (verification of employment) 相关信息
     不同lender的细节： Provident Funding
• 6. 签字和打款给escrow company
  1. escrow会打电话约签字，快签字那几天手机最好随身携带。可以去escrow office签字，也可以让escrow派人上门(打电话的人会说收费$95，已经包括在escrow fee里，去office并不会省$95)。escrow会发邮件确认appointment，里面会提到会另外发邮件要打多少钱等等，有问题可以回那封邮件
  2. 如果在家签字，建议提前准备好蓝色墨水的笔，准备好桌子，在车库或后院签字，戴口罩保持距离，比较安全
  3. 已结婚并且夫妻都在产权上，需要都在场签字
  4. 携带Driver’s license。如果lender是Provident Funding，需要带绿卡 或 I-797 with current visa
  5. 签字时可以提供银行账号信息用来给新贷款做automatic payment
  6. 如果CD上有Cash to close from borrower，签完字后尽快做wire transfer(可以在网上做)，或者提前准备cashier’s check(需要去一趟银行)在签字时给escrow公司，注意需要用之前提交过的银行帐户，否则会导致不必要的麻烦。参考如何做wire transfer
  7. 重复一下第5.2步：如果还没有的话，建议把Closing Disclosure上的数字看一遍，避免在签字的时候对数字有疑问而影响签字，解读payoff amount。负责帮忙签字的人是notary，对贷款细节并不了解
  8. 如果已经付了房产税，但closing时在prepaids里交了6个月，escrow公司会退给你
  9. 如果当月中下旬close，建议手工取消旧lender的自动还款
     不同lender的细节： Provident Funding
• 7. 签字后Funding及后续
  • lender会做funding review，可能会有新的conditions，譬如说VVOE(verbal verification of employment)不顺利，wire transfer的银行不是之前提交的等
  • Funding review通过后就正式funding，escrow公司会负责disburse funds给各方包括payoff前lender，并在county record，recording后贷款正式结束
    
  • 旧lender/bank的贷款并不会马上清零，不同的lender处理所需时间不一样。由于这个原因，旧lender的自动还款建议手工取消
  • 旧lender/bank会把escrow account (如果有的话)剩余的钱退给你，如果一个月内没收到check，建议打电话问
  • 旧lender/bank如果多收了payoff会退给你，如果一个月内没收到，建议打电话问。有些银行譬如First Tech会直接打到Savings Account里
  • 特别注意：半年内不能再做refinance或者卖房，否则会有penalty (少数情况高达$10k)，因为lender会亏损
• 8. 新lender
  1. 新lender会寄mail给你(一个月内寄到都正常，注意查收)，拿到信后在网上setup account和设置自动还款，注意loan number跟之前的不一样。如果mail没收到或者弄丢了，建议在网上找客服电话打过去。一些lender用的网站： Dovenmuehle Mortgage https://dmi.yourmortgageonline.com/ , BSI https://myloanweb.com/BSI/, and One American –https://oneamericanmortgage.myloancare.com
  2. 一般来说close之后的那个月的mortgage payment不用付，譬如说2月close，3月不用付月供, 4/1付第一次月供。
  3. Lender很有可能会把你的贷款卖给Fannie Mae or Freddie Mac，这在美国很正常(可以说是by design)，loan servicing(交payment的地方)可能会转到其它公司 (loan servicer公司清单)。在新的公司设置还款即可，设置过程很容易
  4. 特别注意：半年内不能再做refinance或者卖房，否则会有penalty (少数情况高达$10k)，因为lender会亏损

上面说的是面向客户的流程，后台还有很多其它事要做。请理解lender, title&escrow, appraisal等公司的不少事情都不在Loan Officer控制范围内，但不管什么情况，Paul Lou都会尽力帮你。整个过程中，给你打电话的只有你的LO和最后约当面签字时间的人，给你发邮件的人只有Lender和Title/Escrow company，任何其它人都跟本次贷款无关。请联系你的LO whenever in doubt。

做贷款要多久

现在做refinance几乎是全民运动，导致refinance比以前慢。另外每家lender不一样，利率好业务量大的会更慢。One American从锁定利率那天到签字，绝大部情况要45-60天。Quicken Loans 绝大部分情况下30-40天。Provident Funding 绝大部分情况45天内。

美国贷款利率现在处于近50年来历史低位，而且反常的是15yr/30yr fixed利率比ARM低(jumbo除外)，从而触发一波波澜壮阔的refinance潮。做refinance首先涉及到一个询价的问题，今天分享一些有用信息。

首先，每个人的情况都不一样(e.g. 房产估值，贷款额，信用分，收入，自住还是投资，是否cashout，是否买点或出closing cost等)，每天的利率也不一样，你能拿到的利率跟你的朋友、同事和邻居可能都不一样，所以不要跟别人做过多比较。

其次，如果工作和生活很忙，没有太多时间研究和比价，那就找一二位你信得过的loan officer来问一下，或找现银行/lender和一位你信得过的loan officer。也许拿到的不是市场最低，但仍然会是不错的deal。其实即使你花很多时间研究和比价，也不一定拿到最低。

如果你有足够时间和精力来比价，可以多找几家来估。我在熟谙多个行业后，经常说一句话：隔行如隔山，you don’t know what you don’t know。即使你在IT行业是partneer engineer/mgr，在另一个行业可能不如entry level engineer。我知道一些朋友花了大量时间做研究，但仍然不了解一些基本信息。下面分享几点有用信息。

1. 每天利率不一样，每天可能变化多次，在不同的时间比价可能不准确。譬如说在一家好的broker估价的那天正好利率一般，但在另一家一般的broker那估的那天利率正好比较好，你可能觉得第二家更好但其实不一定。所以为了公平准确起见，最好在同一天同一时间段拿多个估价。
2. 估价需要好几个参数，不需要个人资料(工资单,w-2, SSN等)，也不需要pull credit。有的公司或个人可能找你要不少资料，然后直接hard pull你的credit，这种做法有想锁定客户的嫌疑。我不这么做，quote时不要个人资料，也不pull credit，并且给客户足够时间shop around。
3. 建议找信得过靠谱的人，找信得过靠谱的人，找信得过靠谱的人。由于接触的人多，我知道很多找不认识的人做贷款利益受损/体验不好/没有peace of mind的实际例子。麻烦的是隔行如隔山，有hidden fees或者别人给你不真实的信息你可能都不知道。对不认识的人来说，如果没做好，损失一个不认识的客户没什么，反正现在做贷款的人多。而且很多人没有做长期business的mindset，能做一单就做一单。也有不少人是给银行打工的，没做好也没什么。所以为了低0.125%的利率或低一些cost找不认识或不确定靠谱不靠谱的人，没有peace of mind，没有人帮你回答和解决问题，不一定值得。贷款利率锁定后还有很多工作要做，后面的服务很重要。选做贷款的人要看哪家信得过，哪家更放心、更省心，哪家能够给你提供更多的value，哪家愿意为你争取最大利益，哪家能用帮你搞定unexpected situation，哪家你将来还会用到。
4. IT圏朋友特别喜欢网上估价，但在网上询价要特别注意一些“坑”
   1. 估价本身其实是不需要名字，邮件，电话的，也不需要pull credit。如果你提供了个人信息，之后收到多个骚扰电话不要奇怪
   2. 网上可能用很低的利率来“吸引人”(引人上勾)，譬如说15yr fixed 1.875%，但实际上有不少cost。有些时候一听就知道是too good to be true
   3. 网上可能用好一丁点的利率吸引人，譬如你找broker拿到的是15yr fixed 2.5% no cost，网上可能给2.49% no cost
   4. 网上可能会说$1 lender fee，利率也不错。当你开始做的时候，他们会说还有一笔third party fees
   5. 网上利率不错，但你不知道最后给你做的人到底是谁，人品如何，是否会给你争取最大利益；能力如何，能不能搞定你的贷款，碰到unexpected情况怎么办等等；服务如何，是否快速反应，是否沟通顺畅等等。我好几年前在zillow mortgage上找过一家利率最低的做贷款，最后拿到的不是网上给的估价，他给的原因在我成为专业人士后才知道他骗了我，但我当时没有能力判断。
5. 贷款可能有多个选项供选择：是否买点，是否付一些closing cost，是否cashout，是否把cost做进贷款里，是否要escrow account，15年还是30年，是否等ARM到期等等，很多问题的回答需要足够了解你的个人情况和做专业的分析，不是一个简单的no cost option就能cover，也不是一般水平的人能做得好的。
6. 不要不好意思找你认识信得过的朋友询价，千万不要有询价就要找他/她的压力。一位好的broker，会很乐意提供询价和有用信息，不管做不做这一单。如果他/她介意，那大概率不是一位好的broker，不找也没关系。找认识信得过的人的好处是你可以得到真正实在的信息(不至于被欺骗)，可以得到更多的attention，会为你争取最大利益，沟通更好，总的来说会提供更好的服务。
7. 关于寄到家里的贷款广告：基本上可以扔掉，原因就是之前提到的，#1 利率每天变化，有时变化还很大，从寄信到收到到你打电话过去好多天过去了，他们不可能总是能提供他们说的，上面一定有不少fine prints. #2 打这种广告的人会用很低的利率拉你上勾，这基本上是唯一他们能提供的诱饵 #3 你对做广告的公司或人估计完全不熟，他们也不了解你 #4 打广告的人其实是发给很多人，只要有一小部分人上勾就可以 #5 你有可能用了一些”免费”的credit score monitoring service，你的信息被卖掉了
8. 一旦选一家开始做了，特别是锁定利率后，最好不要随意退出。细节可参考我的另一篇blog：贷款 – refinance利率锁定后退出？