贷款 – VOE (verification of employment)

做贷款快close时lender要做VOE,用来核实borrower还在工作。不少lender需要Manager/HR的email address,因为在COVID期间Lender不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net, truework.com等,因为这些网站的信息一个月更新一次。Lender发邮件问的问题很简单(譬如是否在工作,哪天加入的),回复lender邮件只需要一二分钟,按实际情况回复即可

不少人不愿意找manager,HR也不提供这种服务。幸运的是,不同的lender提供了不同的替代方案。One American Mortgage可以用most recent paystub替代,Provident Funding可以用同事的邮箱替代

贷款 – 找银行做贷款

Jumbo loans找银行可能能够拿到不错的利率,conforming loans找银行得非常注意,体验好的肯定有,我在这里分享一些我知道的情况。另外绝大部分情况银行的利率比不上mortgage brokers,除了jumbo loans.

Chase

一位朋友结婚前买的房子,结婚后refinance,说了把配偶加到Title里,结果没加。还好第2次在我这里做refinance发现并纠正了。

另一位微软朋友,很简单的w-2, primary house refinance,花了3个月还没做完,催也没用,然后他就转到我这边很快做完了贷款

First Tech

一位朋友买房找的first tech,做refinance时银行说让在网上拿报价,但网上报价不清楚没人解释。找一个能报价并解释的人就这么难。

贷款 – wire transfer

Wire transfer在网上很容易做,但第一次做可能不觉得容易。这里简单介绍一下,每家银行都不一样,但大同小异。有些网上银行(e.g. discover bank)需要打电话才能做wire transfer,有个别银行甚至不提供wire transfer

  1. 拿到escrow company发的wire instructions / wire information,注意发件人以免fraud
  2. 在贷款申请时提交过statements的银行网站上点Wire Transfer / Wire Money -> Add a recipient,有的银行要验证码
  3. 填写相关信息:
    • Routing Number, Account Number, Recipient Name
    • 如果需要地址,填escrow company地址,在文档右上角
    • 如果需要Account Type,填Checking
    • Message to recipient 和 Message to recipient bank 填 Escrow No.,这个用来定位一笔wire transfer属于哪个客户
    • 具体金额,escrow company会发邮件告诉你
  4. 提交完成。Wire transfer一般当天或者下一个business day就可以到。做完后不需要跟escrow company确认是否收到。

贷款 – FAQ

Q1: No cost refinance到底指什么?
A: 我说的no cost refinance是no points and no fees. 具体来说 1. 不用花钱买点 points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C),也就说不用付各种fees (origination charge, credit report fee, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q2: Escrow company与escrow account有什么关系?
A: 它们都有escrow这个词,但完全不是一回事。Escrow company是负责close transaction的大家都信任的第三方独立的公司,所有的钱都汇到他们的帐户,然后从他们的帐户出来,title insurance和deed of trust recording也是他们做。Escrow account是在lender那里用来交property tax 和 home insurance的完全属于借款人的帐户。

Q3: 我能贷款多少?
A: 能够贷款多少需要计算一个很重要的参数叫DTI (debt to income ratio),计算方法如下
DTI = 每月债务/ 每月税前毛收入
每月债务 = mortgage, car loan, student loan等,信用卡简单起见可以忽略
每月税前毛收入= monthly base salary + monthly cash bonus
monthly cash bonus: 用过去二年的cash bonus相加除以24个月
DTI 最好不要超过43%,但买自住房非jumbo loan可以达到50%。这样你可以算出每个月的最大债务,然后用google搜索 mortgage calculatorhttps://www.google.com/search?q=mortgage+calculator, 用google网页提供的计算器就可以倒推出可以贷款多少,注意上面没有包括property tax和home insurance。另外,上面没有计算股票收入,如果加上可以贷款更多,非jumbo loan很多时候不能用股票收入。

刚刚解释了最基本的原理,明白后可以在网上找计算器来算,譬如用下面这个。注意:股票收入是要打折扣的,不能用前一年w2的全部收入来算。https://www.nerdwallet.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford/calculate-affordability

上面的方法能够知道大概,更准确一些的计算需要找loan officer。

Q4: 如何做电子签字?
A: 用acrobat reader,找到Fill & Sign。可以参考这篇文章https://www.howtogeek.com/164668/how-to-electronically-sign-documents-without-printing-and-scanning-them/

贷款 – 解读 payoff amount

做refinance快close前有一个很重要的文档叫Closing Disclosure,Page #3会提到给旧lender payoff amount,这个数字让很多人疑惑,因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样,这个很正常。这里解释一下算法。但不管怎么说,这个payoff amount是旧lender给的数字,他们对这个数字有权威

Payoff amount算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子:假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k,1/15/2021你要pay off你的贷款,payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多,很有可能是在12/2020就拿了payoff statement,1/1/2020你又付了一次payment,这个非常common。一般两种办法解决
办法#1 按payoff amount来,旧的lender会退钱寄check给你,他们不会多收,也不会少收
办法#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见,那为什么不总是按#2来呢?因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢,要5个business days,少有的情况要更长,会影响Closing。

贷款 – Lender – Provident Funding

每个lender都有自己独特的地方,Provident Funding 利率好要求严格更是这样。

1. 正式申请和电子签字:贷款提交后,lender会通过 docs@myloanzone.com 发邮件,然后在 https://www.myloanzone.com/ 上电子签一些文档,之后一二天内Loan Officer会用AuthentiSign发文件电子签字,有可能进spam folder,注意查收。在myloanzone上签字时要输入自己的SSN。注意:
1.1 做two factor authentication时输错两次就会被lock,会导致没法电子签字。考虑到security和compliance,lender不能reset,之后过程会麻烦不少
1.2 下面这个表RIGHT TO RECEIVE A COPY OF APPRAISALS,选 I/We agree.。不影响收到appraisal report,但可以避免不必要的delay

1.3 Form 4506-C Request for Transcript of Tax Return: 需要填SSN
1.4下面这个表Property Characteristics Disclosure,对绝大部分房子来说选I/We do not

1.5 如果是cashout, purpose写 increase savings or home improvement 和 will NOT result in any additional debt.

2. 上传lender所需要文件:贷款approved with conditions后会有一些Items,可以自己直接上传,最好都用PDF文件。只需要关注Borrower这一块,不明白的地方尽管问Loan Officer。

  • 有一个文档叫Incomplete Credit Application,用来提醒要及时上传文档,可以忽略
  • Item – Tax return: 最好是去IRS拿 transcript https://www.irs.gov/individuals/get-transcript ,或者更麻烦一些,上传自己的tax return,注意签字那一页需要电子签字或手签,joint return夫妻双方都要签。同时需要proof of refund or payment made,用bank statement即可
  • Item – SSA-89,必须手签,不能在电脑上签,否则会被SSN政府机构reject
  • Item各种Letter of explanation: 不需要模板,写个文档很简单地解释一下(跟平时写工作邮件一样),写完后sign & date扫描上传即可
  • Item – 5.20 Provide proof BANK XXX is paid current in the month(s) of XX. – 如果问的前一个月,用最新mortgage statement即可,这样可以证明你前一个月的月供已经付过。如果问的当月,在现lender网站上把付款记录打印成pdf即可
  • Item6.75 Provident Funding will need to verify that XXX is actively employed with YYY on the day of funding. Provide a contact name along with a verifiable phone number and work email address for the borrower’s Supervisor and HR contact in order to facilitate this process. – 建议用同事/朋友的公司邮箱代替,细节参考第5步
  • Item10.36 Provide an invoice from your home owner’s association (HOA).  – 找HOA要HOA statement即可

3. 签Closing Disclosure: 贷款完全批准后,lender会准备签字文档,主要有三个
1. Closing Disclosure: 电子签字即可
2. Closing Documents – Non Date Sensitive: 电子签字即可
3. Closing Documents – Date Sensitive: 当面签字的文档
如果有non borrowing配偶,需要打印#1. Closing Disclosure里的最后一页签字页(如下),让配偶手签,签字日期写电签同一天,然后扫描发给Loan Officer

4. 签字时如果不是公民,需要带绿卡 或 I-797 with current visa。签字有两个特别注意事项,不是每位带你签字的人都清楚。签字后尽快上传most recent paystub

签字注意#1: 签NOTICE OF RIGHT TO CANCEL时,注意要在highlight的两个日期那里 Initial

签字注意#2: 签ALIEN STATUS ID CERTIFICATION时,Option 1是给绿卡用的,Option 3是给I-797 with visa用的

5. Funding review:这个阶段开始做VOE (verification of employment),lender会说需要Manager/HR的email address,但用同事的也可以。在COVID期间Lender不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net, truework.com等,因为这些网站的信息最多一个月更新一次。建议用同事的email address,需要是公司邮箱。Funding前提醒一下VOE联系人就说lender会发邮件,最好能及时回。问的问题很简单(譬如 Is XXX actively employed with YYY?),联系人按实际情况回复Yes即可,没什么责任

贷款 – 说说Condo

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些,主要是要找HOA拿HOA questionnaire和master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA,2天不回复就follow up。贷款人联系HOA效果更好,原因是每家HOA都不一样,业主一般更熟悉。另外,HOA如果连业主都不理,别人就更不用说了,业主还有投诉渠道。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题,譬如说HOA控制权在谁手里等,lender用它来审核是否能够批准贷款。另外,不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样,很多HOA把这个服务外包给了一个叫Homewise的网站,在上面order需要收费,上面有通用模板,但各家lender总是要求自己的模板,大部分情况收费$200-$300,也有收近$400的。有少数小一些的HOA会自己填questionnaire。拿这个questionnaire需要时间,可能一二周,必要的情况可以花钱rush order

Master Insurance就是给整个小区的保险,很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载,也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项在贷款close前就付费了,建议把收费的receipt/invoice(登录homewise网站下载或HOA会要)发给你的loan officer,到时费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing这一列说明你已经付过了

贷款 – 关于信用分

信用分是一个很大的话题,先简单聊聊,之后会增加更多内容。

信用分有consumer score和mortgage score之分,主要由三大机构提供,分别是Experian, TransUnion, Equifax。大家在各种网站上看到的基本上是consumer score,经常只看到一个分数。贷款采用的是mortgage score并且在三个分数中取中间值。如果夫妻同时贷款,会取两个人中低的那个中间分。我有碰到过外面查的分数比较高740+,结果mortgage score中间分不到700的情况,这个会直接影响利率

做贷款需要做hard pull,大家会关心对分数影响有多大?有人说影响不大,有人说会影响几十分。实际上,对一个信用分数好(740+)的人来说,贷款的hard pull影响比较小,大部分情况只影响几分,并且是一次性的。如果做完贷款后,分数大幅波动,大概率有别的因素,譬如申请信用卡 ,或信用卡上某段时间额度过高。举一个具体的例子,我做完贷款几个月后分数降了近40分,我看了一下是因为做完贷款后不关心信用分,信用卡刷得太多balance很高导致的。发现后每消费一段时间就主动及时还款,一个月后涨了40几分。无图无真相

如何保养提高信用分?

1. 不要为了一丁点好处随意申请新的信用卡。一年内不要用太多credit inquiries
2. 同一时期不要每张信用卡都有balance,同时要关注信用卡balance最好不要超过credit limit的30%。如果要超过也没有问题,消费完后马上还上就行
3. 避免信用卡长期不用而被关掉,有些银行喜欢关卡,譬如说Chase/Citi/BOA
4. 及时还各种债务mortgage, credit card等。有一位朋友信用卡有96 cents不小心没及时还被信用卡公司report给信用机构,导致损失几十分,恢复还比较慢,很可惜

最后,如果需要可以找一些提供Credit Repair / Restoration服务的公司,你的LO能提供相关信息

贷款 – 要闻及利率变化

3/14/2021 Sun
FHFA(Federal Housing Finance Agency 负责监管Fannie Mae与Freddie Mac)于3/10宣布从4/1起,投资房和second home的贷款不能超过他们购买贷款总额的7%,这对投资房贷款来说是巨大的利空,意味着利率会大幅增加,对用贷款买投资房市有很大的抑制作用。过去几年来,投资房与second home的贷款比例在13-14%左右。
http://www.mortgagenewsdaily.com/channels/community/969950.aspx

2/26/2021 Thurs
今天Mortgage Bonds被大量抛售,最后跌了117bp。10年期国债收盘1.515,最高1.614。利率又涨了一些。股市也有一些恐慌性抛售,纳指跌3.56%。

2/22/2021
Mortgage Bonds今天跌了44bp,贷款利率再次上涨。10年期国债涨了2bp到1.367。 Fed Chair Jerome Powell 明天会发言。

2/16/2021
昨天是Presidents’ day长周末,周末还给几位朋友发了quotes,利率很不错,打算今天lender一上班就锁定。结果一大早就收到利率变差很多的短信和邮件。利率跌的程度可以跟股市道指暴跌5%-10%相比,下面有UMBS(Uniform Mortgage Backed Securities)曲线图。给两个具体的例子(为了简化特意省略了其它参数)。同一个lender,一位$660k贷款(非jumbo loan)的朋友,上周五2.75% no cost,今天要近$5000的cost。另一位$950k贷款(jumbo loan)的朋友,上周五是2.75%,今天3.25%,说明一下,jumbo loan有点特殊,别的lender不一定有这么大的变化幅度。

这种情况过去出现过几次,但没有这次跌幅这么大。利率很难预测,目前只能等等看利率能不能变好一些。之前锁定的利率不受影响。

UMBS 30yr 2.0%

与此同时,10年期国债收益率上涨了不少

道指DJI今天创新高31,522.75

12/11/2020
好消息。conforming loan limit已经从2020年的$510,400涨到2021年$548,250,high balance loan limit从$741,750涨到$776,250 (King, Snohomish and Pierce)。这意味着一部分high balance loan成为conforming loan,一部分jumbo loan成为high balance loan,利率可能会更好。不少lender本周末开始接受新的贷款额度。过去几个月一些朋友不得不多还款来争取更好的利率,现在可能不用了