贷款 – 填写escrow company questionnaire

申请贷款后，Chicago Title会发信填Questionnaire，很容易填，下面提供一部分截图供参考

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贷款 – 找银行做贷款

贷款 – wire transfer

Wire transfer在网上很容易做，但第一次做可能不觉得容易。这里简单介绍一下，每家银行都不一样，但大同小异。有些网上银行(e.g. discover bank)需要打电话才能做wire transfer，有个别银行甚至不提供wire transfer

拿到escrow company发的wire instructions / wire information，注意发件人以免fraud
在贷款申请时提交过statements的银行网站上点Wire Transfer / Wire Money -> Add a recipient，有的银行要验证码
填写相关信息：
- Routing Number, Account Number, Recipient Name
- 如果需要地址，填escrow company地址，在文档右上角
- 如果需要Account Type，填Checking
- Message to recipient 和 Message to recipient bank 填 Escrow No.，这个用来定位一笔wire transfer属于哪个客户
- 具体金额，escrow company会发邮件告诉你
提交完成。Wire transfer一般当天或者下一个business day就可以到。做完后不需要跟escrow company确认是否收到。

贷款 – FAQ

Q1: No cost refinance到底指什么？
A: 我说的no cost refinance是no points and no fees. 具体来说 1. 不用花钱买点 points 2. 不用出loan costs (Loan Estimate里的A, B, C)，也就说不用付各种fees (origination charge, credit report fee, appraisal fee, title insurance, escrow fee etc)

Q2: Escrow company与escrow account有什么关系？
A: 它们都有escrow这个词，但完全不是一回事。Escrow company是负责close transaction的大家都信任的第三方独立的公司，所有的钱都汇到他们的帐户，然后从他们的帐户出来，title insurance和deed of trust recording也是他们做。Escrow account是在lender那里用来交property tax 和 home insurance的完全属于借款人的帐户。

Q3: 我能贷款多少？
A: 能够贷款多少需要计算一个很重要的参数叫DTI (debt to income ratio)，计算方法如下
DTI = 每月债务/ 每月税前毛收入
每月债务 = mortgage, car loan, student loan等，信用卡简单起见可以忽略
每月税前毛收入= monthly base salary + monthly cash bonus
monthly cash bonus: 用过去二年的cash bonus相加除以24个月
DTI 最好不要超过43%，但买自住房非jumbo loan可以达到50%。这样你可以算出每个月的最大债务，然后用google搜索 mortgage calculatorhttps://www.google.com/search?q=mortgage+calculator，用google网页提供的计算器就可以倒推出可以贷款多少，注意上面没有包括property tax和home insurance。另外，上面没有计算股票收入，如果加上可以贷款更多，非jumbo loan很多时候不能用股票收入。

刚刚解释了最基本的原理，明白后可以在网上找计算器来算，譬如用下面这个。注意：股票收入是要打折扣的，不能用前一年w2的全部收入来算。https://www.nerdwallet.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford/calculate-affordability

上面的方法能够知道大概，更准确一些的计算需要找loan officer。

Q4: 如何做电子签字？
A: 用acrobat reader，找到Fill & Sign。可以参考这篇文章https://www.howtogeek.com/164668/how-to-electronically-sign-documents-without-printing-and-scanning-them/

贷款 – 解读 payoff amount

做refinance快close前有一个很重要的文档叫Closing Disclosure，Page #3会提到给旧lender payoff amount，这个数字让很多人疑惑，因为跟旧lender网上的unpaid principal不一样，这个很正常。这里解释一下算法。但不管怎么说，这个payoff amount是旧lender给的数字，他们对这个数字有权威

Payoff amount算法如下
payoff = unpaid principal + interest + 一点手续费(recording等)
举个例子：假如1/1/2021付过贷款后你看到 unpaid principal还剩下$400k，1/15/2021你要pay off你的贷款，payoff amount = $400k + 1/1到1/15的利息 + 一点手续费(一般$100多)

如果你的payoff比上面说的还多，很有可能是在12/2020就拿了payoff statement，1/1/2020你又付了一次payment，这个非常common。一般两种办法解决
办法#1 按payoff amount来，旧的lender会退钱寄check给你，他们不会多收，也不会少收
办法#2 找旧的lender再要一次payoff statement
这两种都常见，那为什么不总是按#2来呢？因为找旧lender拿payoff既要花时间也有一点费用(一般<$50)。譬如说First Tech就很慢，要5个business days，少有的情况要更长，会影响Closing。

贷款 – Lender – Provident Funding

每个lender都有自己独特的地方，Provident Funding 利率好要求严格更是这样。

1. 正式申请和电子签字：贷款提交后，lender会通过 NoReply@myloanzone.com 发邮件，然后在 https://www.myloanzone.com/ 上电子签一些文档，之后一二天内Loan Officer也会发一些文件电子签字。在myloanzone上签字时要输入自己的SSN。注意：
1.1 做two factor authentication时输错两次就会被lock，会导致没法电子签字。lender考虑到security和compliance，没法reset
1.2 下面这个表RIGHT TO RECEIVE A COPY OF APPRAISALS，选 I/We agree.。不影响收到appraisal report，但可以避免不必要的delay

1.3下面这个表Property Characteristics Disclosure，对绝大部分房子来说选I/We do not。

2. 上传lender所需要文件：贷款approved with conditions后会有一些Items，可以自己直接上传，最好都用PDF文件。只需要关注Borrower这一块，不明白的地方尽管问Loan Officer。

有一个文档叫Incomplete Credit Application，用来提醒要及时上传文档，可以忽略
Item – Tax return: 去IRS拿 https://www.irs.gov/individuals/get-transcript ，或者上传自己的tax return，注意签字那一页需要电子签字或手签，joint return夫妻双方都要签。同时需要proof of refund or payment made，用bank statement即可
Item – 各种Letter of explanation: 不需要模板，写个文档很简单地解释一下(跟平时写工作邮件一样)，写完后sign & date扫描上传即可
Item – 5.20 Provide proof BANK XXX is paid current in the month(s) of XX. – 这个用最新mortgage statement即可，就是证明你前一个月的月供已经付过
Item – 6.75 Provident Funding will need to verify that XXX is actively employed with YYY on the day of funding. Provide a contact name along with a verifiable phone number and work email address for the borrower’s Supervisor and HR contact in order to facilitate this process. – 建议用同事/朋友的公司邮箱代替，细节参考第5步
Item – 10.36 Provide an invoice from your home owner’s association (HOA). – 找HOA要HOA statement即可

3. 签Closing Disclosure: 贷款完全批准后，lender会准备Closing Disclosure，borrower在网上签一下即可。如果有non borrowing配偶，需要打印最后一页签字页(如下)，手工签字，签字日期写网上签字那天，然后扫描发给Loan Officer

4. 签字时如果不是公民，需要带绿卡或 I-797 with current visa。签字有两个特别注意事项，不是每位带你签字的人都清楚。签字后尽快上传most recent paystub

签字注意#1：签NOTICE OF RIGHT TO CANCEL时，注意要在highlight的两个日期那里 Initial

签字注意#2： 签ALIEN STATUS ID CERTIFICATION时，Option 1是给绿卡用的，Option 3是给I-797 with visa用的

5. Funding review：这个阶段开始做VOE (verification of employment)，lender会说需要Manager/HR的email address，但用同事的也可以。在COVID期间Lender不认可第三方的网站譬如theworknumber.com, inverify.net, truework.com等，因为这些网站的信息最多一个月更新一次。建议用同事的email address，需要是公司邮箱。Funding前提醒一下VOE联系人就说lender会发邮件，最好能及时回。问的问题很简单(譬如 Is XXX actively employed with YYY?)，联系人按实际情况回复Yes即可，没什么责任

贷款 – 说说Condo

Condo贷款跟SFH比要麻烦一些，主要是要找HOA company拿HOA questionnaire和Master insurance。贷款申请后尽快发邮件或打电话给HOA，2天不回复就follow up。

HOA questionnaire上有关于Condo小区的各种问题，譬如说HOA控制权在谁手里等，lender用它来审核是否能够批准贷款，譬如说不少lender不接受新Condo。这个Questionnaire每家lender模板还不一样，很多HOA就外包给了一个叫Homewise的网站，在上面order需要收费，上面有通用模板，但各家lender总是要求自己的模板，大部分情况收费$200-$300。有少量小一些的HOA会自己填并且免费。拿这个questionnaire需要时间，可能一二周，必要的情况可以花钱rush

Master Insurance就是给整个小区的保险，很多时候可以直接找HOA免费要或在HOA网站上免费下载，也有HOA要求去Homewise上付费order的。

这两项需要在贷款close前付费，需要把收费的receipt/invoice(登录homewise网站即可下载)发给你的loan officer，到时这两项费用会出现在Closing Disclosure上的 Borrower Paid Before Closing说明你已经付过了，不用再付